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房价“拐到”何处？买房啥时出手？

[color=#000000][font=宋体]自[/font][font=Times New Roman]2007[/font][font=宋体]年年底开始的房价下跌已开始蔓延，从深圳、广州、上海、杭州到北京，房价一改以往的升势，学着股价跳水。先是房地产老大万科降价销售，接着其他的房地产商也不甘落后，纷纷打折。据报道有的房价已降了超过[/font][font=Times New Roman]30%[/font][font=宋体]，对于想要买房的人这当然是个好消息，但同时也给他们带来了困惑：那就是房价能降到什么地步？该啥时买？一些人认为房市拐点到来，房价会一路下跌。但实际上房价不会象人们想得那样下跌，不会跌到“房价收入比”的区间（国际标准是不超过家庭年收入的[/font][font=Times New Roman]8[/font][font=宋体]倍）。我们可以从以下五个方面简要分析一下。[/font][/color]
[color=#000000][font=宋体][font=Times New Roman]一、[/font][/font][font=宋体]从住房政策的角度看[/font][/color]
[color=#000000][size=10.5pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=10.5pt]年的政府工作报告提出抓紧建立住房保障体系，详细论述了住房保障的对象和途径：解决城市低收入群体住房难，靠廉租房和经济适用住房；通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房困难；高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。因国家财力有限[/size][/font][font=宋体]又面临医疗、养老等多方面社会福利压力，住房领域的投入不会太多，面对庞大的低收入人群，[/font][font=宋体][size=10.5pt]廉租房和经济适用住房的条件会很严格，符合条件的不会很多。若想有一个好的居住条件，只能通过商品房来解决。中等收入家庭的住房需求主要通过增加中低价位、中小套型商品房解决。而中低价位商品房往往在市郊区域，面临着就学、就医、购物、交通等种种不便，中等收入家庭不会把其作为购房首选。中小套型商品房总房款降低，适应该收入群体的购买力，房源会增加。高收入家庭通过市场调节住房需求，完全取决于市场供求关系。这就决定了将来一段时间内市场需求仍然是巨大的，房价未必会有太大的下降。[/size][/font][/color]
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[font=宋体][color=#000000]二、从国家宏观经济调控的角度看[/color][/font]
[font=宋体][color=#000000]这次房价的下跌是由国家一系列宏观调控政策引发的（信贷收缩、土地政策、廉租房、经济适用房），调控的原因主要是：房价上涨太快、房产投机过度面临房地产行业崩盘的危险；政策不完善导致的房地产行业社会财富分配失衡，贫富差距加大；房价远远超过居民的平均购买力；房地产行业的信贷资金比例过高，给银行带来信贷风险；通胀率过高，危及经济平稳运行。国家调控的目的不是让房价大跌，而是想让房地产行业稳定发展，对经济平稳发展起到相应的作用，避免产生金融风险。尤其是目前我国经济发展又面临美国经济衰退所带来的外部经济压力（出口下降），通胀率居高不下所带来的国家财政投资压力，在这种情况下想保持经济发展速度没有大的下降只能扩大内需，房地产商品正是内需的一个重要项目，房地产行业的兴旺可以带动建材、钢铁、建筑、设计、金融等一大批行业的发展。另外一旦房屋价格下降过大，将会引发银行的信贷风险，打击消费者的消费信心，这又会引发一系列连锁反应，造成灾难性的后果。这也是国家一直大力调控房地产市场的原因。这就决定了房价的下跌是结构性和区域性的，高价房可能下跌较大，房价超高的地区会下跌较大。近日有关部门公布的数据也说明了这个问题（[/color][/font][color=#3e3e3e][font=宋体][size=10.5pt]国家发改委、国家统计局近日公布的最新数据：[/size][/font][/color][color=#3e3e3e][size=10.5pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][/color][color=#3e3e3e][font=宋体][size=10.5pt]月份全国[/size][/font][/color][color=#3e3e3e][size=10.5pt][font=Times New Roman]70[/font][/size][/color][color=#3e3e3e][font=宋体][size=10.5pt]个大中城市房屋销售价格同比上涨[/size][/font][/color][color=#3e3e3e][size=10.5pt][font=Times New Roman]11.3%[/font][/size][/color][color=#3e3e3e][font=宋体][size=10.5pt]，环比上涨[/size][/font][/color][color=#3e3e3e][size=10.5pt][font=Times New Roman]0.3%[/font][/size][/color][color=#3e3e3e][font=宋体][size=10.5pt]，涨幅分别比上月高[/size][/font][/color][color=#3e3e3e][size=10.5pt][font=Times New Roman]0.8[/font][/size][/color][color=#3e3e3e][font=宋体][size=10.5pt]和[/size][/font][/color][color=#3e3e3e][size=10.5pt][font=Times New Roman]0.1[/font][/size][/color][color=#3e3e3e][font=宋体][size=10.5pt]个百分点）。[/size][/font][/color]
[size=10.5pt][font=Times New Roman][color=#000000] [/color][/font][/size]
[font=宋体][color=#000000]三、从消费能力和消费特点看[/color][/font]
[color=#000000][font=宋体]从[/font][font=Times New Roman]2005[/font][font=宋体]年起很多人就认为房价太高，超出了老百姓的购买力，而直到[/font][font=Times New Roman]2007[/font][font=宋体]年上半年，房价却一直上涨且加速上涨。这说明人们对消费能力的认识有偏差（除了炒作因素之外）。[/font][/color]
[font=宋体][color=#000000]先看消费能力。经济体制改革造就了一大批富裕阶层，从最早的个体户开始，人们通过经商、股权投资（原始股）、实业投资迅速致富。央企改革、管理层持股，使一批企业中高层管理人员收入大增。大量企业上市，使持有原始股权的投资者财富剧增。一些新兴行业的兴起也造就了一批高收入者。还有一些人虽然工资收入不高，但非工资收入使他们拥有的财富并不少，这从以前的银行存款，到近期进入股市的资金都可以反映出来。在通胀的条件下，他们没有更好的投资渠道，很多人用买房来保值和增值。[/color][/font]
[font=宋体][color=#000000]再看消费特点。一方面我们的传统习惯是：人生最大的一件事是子女成家立业。住房现在已成为结婚的一“大件”。一些年轻人结婚不是完全用自己挣的钱来买房，而是父母付首期，小两口付按揭，这也支撑了过高的房价。另一方面，由于气候条件、居住环境相差很大，人们总是选择自然条件优越的地方购房。如大连就是东北地区购房者最喜欢的地方，很多经济能力强的外地人纷纷到大连买房，这也提高了本地房产的消费水平。而旧城区改造、部分拥有房改房的居民改善居住条件也活跃了二手房市场及新楼盘。从这个角度看，房价与某个地区的平均收入水平是不匹配的，一部分购房者的消费水平远远高于平均收入水平，当房屋供给量没有超过这部分高消费人群的需求量，房价就难以下跌。[/color][/font]
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[font=宋体][color=#000000]四、从经济发展和人民币升值角度看[/color][/font]
[color=#000000][font=宋体]人民币升值是一个结果，只是一个表面现象，实质上是“中国制造”的强大市场竞争力。尽管我们付出了劳动力、环保、资源等方面的代价，但在工业化、全球范围内的产业结构调整、城市化、我国稳健的汇率政策这些大的宏观经济背景下，我国的经济发展在一个较长的时间内还会保持一个较高的发展速度，人民币升值仍将会持续（有专家预计人民币兑美元将来会达到[/font][font=Times New Roman]4.5[/font][font=宋体]：[/font][font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]）。在人民币升值的预期下，房地产成为国际游资买入的一个重要目标。尽管我国严格控制外资进入房地产，但外资还是通过各种途径流入到房市。这些外资一方面安全地享受着人民币升值的稳定收益，另一方面也享受着房价炒高所带来的投机收益。人民币升值所带来的人民币资产升值效果，也促使国内的投机资金进入房市，虽然比外资承担更大的风险，但在流动性过剩，缺乏更多投资渠道时，这些资金没有更好的选择。[/font][/color]
[font=宋体][color=#000000]改革开放以来，我国经济一直保持了较高的发展速度，但老百姓的平均生活水平却远低于经济发展水平。大量社会财富被少数人（贫富差距拉大）与外资所分享（引入外资的优惠政策），老百姓却承担着经济体制转型所带来的阵痛（如医疗体制改革）。而现在政府更加注重民生，不断提高老百姓的收入水平与社会福利，国民经济的高速发展将使更多的老百姓迅速积累自己的财富，从而不断释放出购房潜力。[/color][/font]
[font=宋体][color=#000000]五、从人口数量与土地资源角度看[/color][/font]
[font=宋体][color=#000000]我国是一个人口大国，人均土地资源很低，可用于住宅建设的土地就更少。城市化又使大量农村人口进入城市，增加了住房需求。从房子这个商品的本质上看，它首先是一个消费品，人人都要住，其次才是一个投资品用于投资与投机。对于自住的人来说，不会因短期下跌就卖出，这也决定了它不会象股票那样深幅下跌。从长期来看，房价的总体是上升的。[/color][/font]
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[color=#000000][font=宋体]对于购房者，他最关心的是房价何时最低。房地产市场作为一个由供求关系决定的投资性市场没人能准确预测到它的最低点。由于[/font][font=Times New Roman]2006[/font][font=宋体]年、[/font][font=Times New Roman]2007[/font][font=宋体]年两年时间，很多地区房价大幅上涨，目前又面临国家调控，房价会有一个下跌过程，还有可能出现恐慌性下跌，但不会长时间大幅度下跌，也不会大涨。近期的降价售房是房地产企业应对目前的调控政策，进行行业整合一种经营策略。未来几年内会有一批企业退出房地产行业，在这期间房价会有波动，一些开发商在清盘时会大幅降价，一些投机者也会低价卖房。想买到满意的房子还要多看，随时关注房地产市场的动态。另外买房时还需要根据买房者的情况来定，如果买房用于自住，该出手时就出手；如果是投资性购房则需要研究一下有无其他更好的投资品种以及所购房屋的上涨潜力。。[/font][/color]
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RFC[/font][font=宋体]财务顾问师（平安人寿大连分公司）[/font][font=Times New Roman]        [/font][font=宋体]杨振峰[/font][font=Times New Roman]                    [/font][/color]
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[color=#000000][font=Times New Roman]                                                       [/font][font=Times New Roman]2008[/font][font=宋体]年[/font][font=Times New Roman]3[/font][font=宋体]月[/font][font=Times New Roman]8[/font][font=宋体]日[/font][/color]
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分析得很有道理，希望房价回落，但不希望因此导致中国经济的衰退

600052(ST广厦)资产重组的地产股，2007年扭亏“摘帽”，2008年业绩将大幅增长，有“摘帽”行情，2008年4月15日公布年报。

引用:
原帖由 payzhf 于 2008-3-17 14:18 发表
房地产股率先反弹。看好万科，万科从2007年底领头降价售房，回笼了大量资金。为万科下一步拿地及进行其他运作（如收购其他地产公司）带来了先机。万科的业绩在2008年与2009年仍将保持增长。

万科仍有上涨潜力。

市场经济条件下，商品价格取决供求关系，政策可以影响供求关系，投资者的心理因素也影响供求关系。房价若恐慌性下跌，则为买房良机。面对新的经济环境，政策可能变化。

楼市崩盘前夜的政策拐点

华夏时报         公培佳
　股市崩盘了！楼市正亦步亦趋，没有人希望这个可怕的结局出现。

　　一周前，各地省市主要官员忽然齐聚北京，中央召开了一场特别会议，强调防范金融风险，并首次针对稳定房地产市场立意。

　　此次中央会议内容被市场普遍解读为：美国次贷危机和越南经济危机大背景下，迫于国内楼市危局即将引发金融风险，始自2004年直奔房地产等固定投资过热的这场从紧宏观调控，很可能风向有变。

　　尽管管理层在口风上对于政策从紧至今仍在强调统一性，本周行动上却出现了背离：限外令有松动迹象，商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权；房贷松动出现效仿案例，北京住房公积金管理中心拟定贷款新政，欲降低首付比例。

　　心理预期更可怕

　　什么都在涨价，惟独房子例外。

　　记者近日走访了解到，一向被认为最后坚守地带的京城楼市正大步进入“8折时代”。

　　6月18日，记者在沸城售楼处看到，窗明几净的大厅内访客稀少，一次性付款打8折的广告语格外醒目。而自年初开盘以来，每平米10200元的均价从未出现过上涨。

　　“2月份花110万元订下了一套房子，转眼就损失了20万。”李艾(音)女士在售楼处门口面对记者相当无奈，这已是她第四次来交涉，希望退回订金。

　　事实上，京城楼市打折风正势如潮涌。

　　强佑清河新城目前公寓部分一次性付款可打8折；远洋一方推出特价房8.5折；地处燕郊的夏威夷北岸甚至推出了老客户再次购房可享受7.5折优惠。

　　统计显示，半年来，京城打折促销楼盘已上百个，近一个月来就有40多个项目打折亮相。

　　“除了文物，都是越新越值钱，如今二手房却比新房贵。”2007年年底初涉房地产投资的闻先生最近频繁光顾中介，想把美景东方的两套房子出手，价格却从19500元一直调到了18000元的成本价仍无人问津。市场上美景东方三期的新房价格仅17000元。

　　闻先生表示，已交全款的房子想出手只有继续降价，而只交了订金的，他打算退掉。与闻先生同行，全国多个城市出现了退房潮。

　　已买房子的后悔，没买的却坚定观望。对此，搜房调查，网友7成表示房价再降15%也不买。

　　“整个楼市今年来看是一个险局。”全国工商联房地产商会会长聂梅生称。2008年博鳌房地产论坛几乎达成了共识：楼市正在进入一个下降通道。

　　买房者认为房价还会降，炒房者认为投资没有回报余地。逐渐明朗的心理预期被一一验证，房子卖不动，开发商等不得，楼市崩盘结局不再遥远。

　　楼市潜伏空前风险

　　次贷危机和越南经济危机，冥冥中正警示国内楼市前方的资金链陷阱。

　　房价下跌20%意味着什么？

　　在购房者多以按揭贷款成交的前提下，意味着首付没有了，即便立即卖掉房子都不足以抵偿银行贷款，房子将沦为地地道道的负资产。这给银行的房贷业务敲响了警钟。

　　6月7日，央行两年来第18次宣布上调存款准备金率，之后，银行业的存款准备金率达17.5%的高点。

　　“这对商业银行盈利能力影响严重。”银监会官员告诉记者。工行北京一支行行长直言不讳：“居民储蓄存款近几个月的持续回流，加上存贷比连续5个月下降，银行日子越来越难过。”

　　一面是银行钱多，另一面是地产商钱紧。

　　“楼市正潜伏空前风险。”《国房分析咨询报告》首席分析师陈真诚称。

　　5月底，中国房地产及住宅研究会发布报告显示，国内大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险。

　　扼住开发商资金咽喉的正是从紧的货币政策，连自由的资本市场融资也陷入困境。在暂停房企IPO后，建业地产绕道香港挂牌当天即跌破发行价，一周后股价缩水近1/4。A股地产股更是全盘腰斩。

　　钱多了放，缺钱了贷。这显然只是个简单的逻辑。

　　5月份央行上海总部公布的一季度上海房地产信贷运行分析报告显示，二手房贷款和住房开发贷款中不良贷款占比达55.2%，“高风险点”让银行左右为难。

　　此时，命悬一线的地产商无奈走上了一条借高利贷的险途。

　　明处的是，宁波大红鹰集团以18%的年利率向房企放贷，这相当于银行贷款利率的2.4倍。暗处的是越来越多的开发商以更高的利率向私人进行拆借，年利率甚至高达30%。

　　“警惕房地产价格大幅下挫！”清华大学房地产研究所所长刘洪玉近日撰文提示：我们缺乏住房抵押贷款二级市场作为信用风险和市场风险的分散机制，当住房价格持续快速上涨后进入下降轨道时，金融市场可能会面临风险。

  　 楼市新政将出

　　买不起房子的希望房价下降，暴涨之后希望理性回归；但人们都明白，楼市崩盘将是一场灾难，金融危机对谁都没有好处。

　　人民大学经济研究所在14日发布分析报告建议：全面调整宏观经济调控政策的战略定位和工具选择，对下半年中国宏观经济政策进行适当调整，改变年初从紧的财政政策取向，适度扩大支出规模，货币政策进行相机决策。

　　“我们希望企业安全第一，及时调整扶持贷款度过当前的政策时期。”聂梅生称。

　　“很可能有好消息要来了。”北京朝越地产董事长齐冀近几天面色好看了许多。

　　13日，中央会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

　　“这显然和正实行的调控思路不一样。”上述接受记者采访的人士普遍认为，在内外交困的情况下，最高层对市场即将重新定位。

　　“尤其要防范私人金融机构兴起可能引发的房地产金融市场混乱。”刘洪玉称。

　　金融危机警报，这显然不是调控的本意。而随着股市楼市资产价格的大幅下滑，实体经济势必受到牵连，这正是高层所担忧的。政策终于理出了防范金融风险思路。

　　“并不意味着还会出现之前的好行情，不必太乐观。”齐冀和闻先生认识一致。市场解读是，从紧大方向不可能改变，会有针对性地微调，具体到楼市，注重的还是稳定。

　　尽管管理层接受采访时仍坚持从紧口吻，四大国有银行甚至进一步强调了严管房贷，近一周来的实际动作却显示了对中央会议精神的领会。

　　近日，北京住房公积金管理中心拟定贷款新政，第一项优惠政策便是降低首付比例，即90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款将降到购房款的10%。这给死守额度的商业银行和销售困难的开发商无限遐想。

　　另一则消息是：商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。这项去年11月强化的限外令很可能由此松动。