重归大海 2008-3-31 19:03
北京个人房地产金融市场2007年回顾与2008年展望
[b]细品个人房地产金融市场“五味”人生07年个贷金融市场盘点及回顾[/b]
[b]1. “咸”－→国际金融市场动荡影响国内金融市场时局[/b]。
[b] 1.1 美次债市场危机对国内金融市场影响甚微。[/b]
回首2007年，震惊全球的金融经济事件即为“美国次级房贷危机”的全面爆发。“牵一发而动全身”，美次债市场危机出现后尽管美国、欧盟、加拿大、日本等国家的央行“全情”投入了上千亿元资金进行“拯救”，然而随着美国次级抵押贷款市场危机影响的快速蔓延，美欧乃至亚洲金融市场还是不可避免的出现了较大波动，美元贬值和[url=http://house.focus.cn/~itclub/][color=blue]股票[/color][/url]指数等金融市场的异动对国内证券市场的下半年走势也有所波及。但是从最终的结果来看，美次债市场危机的出现并未对国内经济乃至国内房地产金融市场发展产生太深远的影响，因为我国金融系统相对较为封闭，人民币不能自由兑换，所以“美国次级房贷危机”引发的全球性经济风暴对国内金融市场的影响也仅浮现于“表层”。
[b]1.2 美联储降息与央行加息虽然形成强烈对比但并不影响国内金融时局的整体发展[/b] 从2007年国际金融市场大环境来看，8月份次级房屋抵押贷款危机后，9月份美联储随即宣布降息，同一时段，国内央行正密切进入加息“通道”的紧急戒备状态，这“一冷一热”形成的强烈对比让人们有些不明就理。“伟嘉安捷”分析师指出，虽然同一时期国内外金融政策环境存在的差异较明显，但是从国内金融时局来看，国外金融市场的动荡与国内金融市场实施的宏观调控并不发生冲突，因为我国的经济体系问题不仅仅是一个金融层面的问题，更多的是与宏观经济结构和国家政策有很大的关联。今年，抑制国内经济过热和通胀是央行货币政策的首要目标，所以尽管美联储降息，央行持续加息，但是从整体金融市场时局来看发展方向还是较为稳定、积极的。 [b]2.“辣”－→宏观调控政策频出，金融市场卷入“多事之秋”。[/b]
[b]2.1 上半年股市“狂奔”挑动宏观调控“战争”爆发。[/b]
上半年股市一路“狂奔”，财富效应的不断显现使得越来越多从股市获利的人群转向投入房地产市场。全民炒股的疯狂举动“搅热”国内金融市场的同时，也导致房地产市场“高烧”不退。为了避免房地产金融市场出现过热行为，国家出面“干预”通过加息、提高存款准备金率等金融手段进行房地产金融市场的调控，至此，吹响了宏观调控“战争”全面爆发的号角。
[b]2.2 “CPI”持续数月的不断向上“攀爬”，加快了国家货币调控力度。[/b]
2007年“CPI”指数有如“顽皮”的孩童，国家一路宏观调控，“CPI”指数却依然“我行我素”照“涨”不误。国内CPI增长速度较快，金融数据相关统计报告中又不断呈现出贷款猛增、存款大幅下降的态势。在这种情况下，抑制国内经济过热和通胀也就想当然的成为央行货币政策的首要调控目标，从某种程度上来说，这也是加速国家政策出台，加快货币调控力度的又一诱因。
[b]2.3 透过5次加息、10次上调存款准备金率看政府决策意图。[/b]
2007年央行5次加息、10次上调存款准备金率，如此密集的通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最，这也是9年来利率调整周期最为频繁的一年。所以，今年央行如此大的“动作”也着实让专家、学者、[url=http://house.focus.cn/~pro/][color=blue]业内[/color][/url]人士、房贷[url=http://house.focus.cn/~xiaofei/][color=blue]消费者[/color][/url]等方方面面阶层“咋舌”，同时也更加彰显出政府决策层面的“良苦用心”。宏观调控政策的频繁出台，也使得今年的个人房地产金融市场成为“多事之秋”。
[b]2.4 政策主基调定位精准对房地产金融市场起指导性作用。[/b]
从今年政府整体宏观调控力度来看，无论是“两会”结束后的《政府工作报告》还是前段时间召开的“十七大”，都可以看出政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心以及“遏制金融增长高位加快的势头，切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的决心。“伟嘉安捷”认为，国家宏观调控部署的精准打击，通过加息、调整第二套房贷首付比例等政策手段清除房地产、债券、基金、股票等投资市场的“不良”障碍，这一系列纲领性政策的制定将会大大降低未来房地产市场的政策风险，同时更加有利于房地产金融市场的多面化发展。
[[i] 本帖最后由 重归大海 于 2008-3-31 19:04 编辑 [/i]]
重归大海 2008-3-31 19:04
[b]2.4.1 附表：2007年5次加息，10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率表格：[/b] [img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142878.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142879.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142880.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142881.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142882.jpg[/img]
重归大海 2008-3-31 19:05
[b]2.4.2 附表：2007年房地产相关金融政策列表[/b]： [img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142883.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142884.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142885.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142886.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142887.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142888.jpg[/img]
[img]http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg40/142889.jpg[/img]
重归大海 2008-3-31 19:06
[b]3. “苦”－→房贷者承受“考验”、市场经受“变化”，两头遇“围堵”。[/b]
[b]3.1 后加息时代，消费者更加“理性”贷款购房。[/b]
3.1.1 后加息时代伊始，房贷消费者出现两类人群不同的心理变化。一方面，2007年宏观调控政策大量“涌”现出来后，面对加息打算贷款买房的人群对政策“风云变幻”的市场环境产生了购买迟疑，变得更为小心谨慎。另一方面，已经贷款买房的人群中部分考虑到今年五次加息效应要在明年1月1日之后全面“暴发”的还款压力，徘徊在“提前还贷”与“不提前还贷”之间，各持已见，犹豫不决。
3.1.2 “9.27”政策下发后适应阶段，房贷者有些“无所适从”。“9.27”新政出台后，由于各家商业银行对二套房贷政策细节规定不一致，使得确有住房需求的房贷借款 人选择银行贷款时显得有些“无所适从”，不知选择哪家银行最为合适、能够节省费用支出。
3.1.3 新政实施后的阶段，房贷消费者开始理性看待市场环境。随着政策的进一步深入，为了更好的适合新的市场环境，房贷者开始慢慢接受新的政策，融入新的市场环境，贷款买房时也不再“一尘不变”的使用普通方式贷款，而是在不影响自身生活质量的情况下选择省钱效果更好的还款方式，将自己的客观经济条件和主观需求有机结合起来。
[b]3.2 宏观调控过后，房地产个贷金融市场“风云变幻”。[/b]
3.2.1 “9.27”政策过后，个人房地产金融市场遭遇短暂“冰冻期”。“9.27”新政无疑是2007年宏观调控政策中最有力的一枚“重磅炸弹”。“伟嘉安捷”统计，新政下发后的2至3个月的时间里，房地产个贷金融市场交易量与政策出台前相比确实受到了部分“抑制”影响，经历了短暂的“冰冻时期”，交易类贷款产品同比下降18%左右；非交易贷款产品同比下降36%左右。首付增加、房贷紧缩，再加上房价上涨、非交易类融资贷款“严打”等因素导致房贷者交易意愿受抑制，造成交易量总体下滑趋势。
3.2.2 交易类贷款、非交易类贷款交替上演，力抢市场“主角”。“伟嘉安捷”统计发现，2007年北京个人房地产金融市场上半年与下半年的交易角色“转换”较明显，上半年股市“热”炒“熟”了非交易类贷款业务；下半年金融政策紧缩，交易类贷款业务又唱“主角”，随着个贷金融市场的变化，交易类贷款与非交易类贷款业务也在不同时间段上演着自己的“拿手”好戏。
3.2.3 后加息时代，公积金贷款“麻雀”变“凤凰”。后加息时代，公积金贷款凭借房贷政策优惠、利率相对较低、流程简化等优势受到越来越多房贷消费者的“爱戴”。尤其是当消费者购买新楼盘时，按照目前现行政策开发商也是不能拒绝房贷者使用公积金贷款的。所以从2007年的个人房地产金融市场上来看，公积金贷款正在赶超商业贷款，“麻雀”朝着“凤凰”蜕变。
[b]4. “酸”－→内、外资银行北京“博弈大戏”拉开帷幕。[/b]
[b]4.1 外资银行试水北京市场，“知名度”有待提高[/b]。
随着WTO的进一步深入，今年下半年东亚、汇丰、花旗、渣打等外资银行正式进“京”，为北京的房贷消费者们带来了更多先进的金融信贷理念和新产品，影响着人们对原本习以为常房贷方式的看法。虽然外资银行试水北京对内资银行形成一定的压力，但由于中国人传统保守观念“作祟”，房贷消费者对于外资银行的贷款服务、资金安全保障以及信誉度等尚处于“观望期”。所以，从今年个人房地产金融市场交易情况来看，更多的房贷消费者还是愿意与内资银行合作。
[b]4.2 内资银行业务重心向[url=http://esf.focus.cn/][color=blue]二手房[/color][/url]贷款转移。[/b]
金融市场整体竞争格局的改变，将会导致金融产品的快速创新与变革。从2007年的各大内资银行的业务重心来看，银行更加侧重于二手房市场的按揭业务。因为随着个人信贷市场的快速成长，房贷消费者通过信贷方式来解决购房资金问题的意识逐步提升，某种意义上也刺激了银行向二手房按揭贷款类业务的转移。
[b]4.3 内外资银行房贷新产品比拼拉开阵式。[/b]
2007年，银行之间的产品竞争达到了“顶峰”。拥有资本、品牌、技术优势的外资银行参与国内“房贷争夺战”后，使得北京各家内资银行也在更为积极的推广自身房贷新产品。“气球贷”、“存抵款”、“循环贷”、“随心还”、“万能还贷”等等房贷产品的不断更新换代，进一步推动了个贷产品竞争的升级。
[b]4.4 “9.27”房贷政策引发内外资银行PK战。[/b]
“9.27”房贷新政出台后，内外资银行的“PK”大战逐步升级。首先，各家商业银行在如何认定“第二套房”上出现了细节上的分歧，刚刚获批经营人民币房贷业务资格的外资银行可能在政策细节上有一定的“宽松性”，而内资银行在政策执行力度上则是相对较严格。其次，内资银行与外资银行在税率上也存有较大的差异，比如外资银行对于非交易类贷款同样执行优惠利率，而内资银行严守基准利率等；第三，外资银行对金融、理财产品的研发更为精细，客户群定位更加准确，内资银行相对有所欠缺等。虽然有些外资银行的优势是内资银行所不及的，但是内资银行庞大、完善的网点以及长年积累的庞大客户群则是外资银行不可企及的有利资源优势。
[[i] 本帖最后由 重归大海 于 2008-3-31 19:07 编辑 [/i]]
重归大海 2008-3-31 19:08
[b]5. “甜”－→个贷服务机构市场地位巩固，07年“喜忧参半”。[/b]
[b]5.1 喜：市场化格局转变加剧，品牌企业整合速度更快。[/b]
5.1.1 07年个贷服务行业整体素质有所突破。个贷服务机构作为银行与房贷者之间的沟通“桥梁”，无论是从房地产、金融市场政策，服务理念，还是从产品创新意识，贷款专业性，从业人员素质等方面看，都需要具备较高的层次与水准。进入2007年后，随着个人信贷市场的发展，政府宏观调控的深入以及资金监管力度的加强，个贷服务行业中也衍生出一批素质较高的品牌企业，大大提高了房贷消费者对个贷服务机构的认知，某种意义上提升了个贷服务行业的整体形象。
5.1.2借助与多家银行的合作资源，更好的为房贷者服务。从目前各银行的运作模式来看，独立性、私闭性较强，除了央行的征信系统外，各银行间不可能直接互通信息，这就使得房贷者在挑选银行时渠道较为单一、闭塞。在这一点上个贷服务机构有着较强的信息优势，像“伟嘉安捷”这样的品牌个贷服务机构拥有与内外资14家银行保持良好合作关系的优质资源，对各家银行的房贷产品信息情况掌握的比较全面，能够弥补房贷消费者不能仔细对比各家银行服务再行选择适合自己贷款渠道与方式的遗憾。
5.1.3 宏观调控过后，品牌整合能力更强，加速市场格局转变。今年国家多项宏观调控政策出台后银行放贷业务收紧，不少房贷借款人通过个贷服务机构或担保公司寻求帮助进行贷款买房相关事宜，从而奠定了个贷服务机构的行业“地位”。然而在个贷服务行业快速发展的同时也出现了部分经济实力不强、贷款信用资质不合格的小中介、小担保公司扰乱市场。从2007年房地产个贷金融市场发展来看，部分大型品牌服务机构的出现，对于引导市场合理化规范起到了较积极的促进作用。
[b]5.2 忧：资金监管力度不够，提高百姓信任度，树立行业正面形象任重而道远。[/b]
5.2.1 中天置业事件”发生后，房贷消费者对个贷服务行业“好感”有所下降。在2007年临近岁末时发生了“中天事件”，事情发生后部分房贷者开始质疑个贷服务机构的专业性与从业资质，对于个贷服务行业刚刚树立起来的正面形象有所“打击”。但从另一个角度来说，“中天事件”的发生给予我们较大的警示作用，个贷服务整体行业要想被更多的房贷者接受，就要从人员的整体素质配备、机构的专业性以及贷款担保的资质出发，严守“关卡”，才能杜绝小中介、小担保公司虚报资质等行为。
5.2.2 个贷服务行业的法制、法规建立不够完善，亟待加强。“中天事件”发生后，“伟嘉安捷”认为，从2007年个贷服务行业的整体发展方向来看，对于整个行业的法制、法规建立还是亟需完善的。政府应当进一步推进、推广资金监管，加大资金监管的力度，将一些中小型担保机构纳入到资金监管的队伍中来，由政府出面引导，依靠法律法规的约束力，加强客户、银行与个贷服务机构的合作与联动，提高房贷者对资金监管的自我保护意识，才能杜绝类似事件的再次发生，推动行业的整体健康发展。
重归大海 2008-3-31 19:09
[b]预测个人房地产金融市场2008年十大猜想[/b]
[b]猜想一：十年货币政策由“稳健”转“从紧”加大明年“升息”预期？[/b]
在刚刚结束的2007年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是中国货币政策十年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。所以“伟嘉安捷”认为，2008年抑制国内经济过热和通胀仍然会是央行货币政策的首要目标，持续加息的预期空间仍会很大。
[b]猜想二：第二套房贷确立以“户”为单位后，后续细节明年又会怎样落实？[/b]
在2007年即将走完之时，央行终于对备受争议的第二套房贷给予了“以家庭为单位”的“正式”说法。12月11日，由人民银行、银监联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》重新界定了第二套房贷的新三大基本“原则”，与“9.27”政策相比，新的房贷政策不仅化解了之前政策的企图落空，而且“透明度”更高，“精准度”更强，“杀伤力”更大。虽然从房贷新政的条款中我们能够看出政府“抑制投资、打击投机、保障自住”的决心与信心。但是对于政策框架设置后的细节“处理”以及具体的执行效果，房贷消费者不免流露出些许担忧。 首先，以户为单位认定“二套房”之后，如何在央行的征信系统中体现出来？其次，根据政策规定，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平再次申请贷款可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。这样的查询系统如何建立？统计结果又是否真实准确？再者，各城市家庭人均住房面积又该如何计算？是由各地建委、土地局、发改委等部门统计还是由房管局来核定？还需要政府给予进一步说明。第三，房贷新政并未对首套自住房并未贷款购买的房贷者进行规定，那么这部分人群再次购买自住房是否视为第一套住房？第四，关于新政中出现的“责罚制度”，央行是否应对企业和个人信用信息基础数据库系统中的相应模块进行调整和完善？以便支持商业银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者，防范信贷风险，切实将各项政策落到实处。“伟嘉安捷”认为，第二套房贷新政出台后，对于政策细节的分歧和特殊情况，还需要明年政府相关监管部门予以进一步细化，同时等待市场的进一步检验。
[b]猜想三：首付比例政策是否会再次调整？[/b]
从2007年的个贷金融市场环境看，继“9.27”二套住房政策“大帽子”之后，各家银行开始抓紧时间敲定三套房、四套房的“门槛”。随着明年宏观调控的进一步深入，加息循环周期的显现以及北京房地产市场价格的持续“高烧”，以此为背景，明年央行很有可能对建筑面积90平方米以下和建筑面积90平方米以上的房产重新界定其贷款首付比例。另外，银行还有可能继续加强非交易类贷款政策的“紧缩”，严控不指明用途的住房抵押贷款以及严惩违规房贷首付比例的发放。
[b]猜想四：股市与楼市是否继续“牵制”与“互动”？[/b]
股市与楼市看似毫无关联，却又有着千丝万缕的联系。回顾2007年，上半年股市“一路飘红”，房地产市场交易也是“彩旗飘飘”。到了下半年，受美次债市场危机影响国内股市呈现一片“绿色”，而房地产市场交易同样不及上半年那样“如火如荼”。展望2008年，股市与楼市究竟会呈现给人们怎样的“蓝图”？是股市“非理性繁荣”局面刺激房地产市场，加大国家宏观调控力度。还是股指“涨跌”有序，房地产市场平稳发展，宏观调控适当有度，股市与楼市之间又将会产生怎样的“牵制”与“互动”效应，着实令人期待。
[b]猜想五： CPI继续走高对个贷市场产生何种影响？[/b]
今年央行发布的三季度货币政策执行报告中预测，2007年中国GDP增长超过11%，全国居民消费价格（CPI）将达4.5%左右。CPI指数持续上扬，银行储蓄存款实际利率为负利率，股市投资热“高烧”不退，楼市房价不断上涨是导致2007年国家宏观调控力度加深的四大重要因素。一旦明年CPI指数仍然如07年一般持续走高，从整体经济时局来看，央行将会继续通过“利率调整”、“银根紧缩”、“房贷政策”等宏观调控措施将金融资源导入正常轨道。对于房贷者而言，这些因素的变化将会直接影响广大百姓的贷款买房意愿，从而制约2008年个人房地产金融市场的整体发展。
[b]猜想六：房贷者提前还贷“潮”是否受银行“压制”？[/b]
2007年房地产金融市场上的5次加息已经让贷款买房人备感压力，而这5次加息效应还要集中在明年1月1日后全面显现，着实让房贷者“心虚不已”。为了释放较大的贷款压力，明年相信不少房贷者会选择“提前还贷”。但是从今年年底中央经济工作会议中提出货币政策“从紧”的新方针后，明年各大银行很有可能会加大信贷政策的紧缩，从房贷者角度来说，意味着资金流动性减弱，贷款成本加大。从银行角度来看，更不愿意看到房贷者因还款压力而加速“提前还贷”进程。所以，在明年货币政策从紧的大方向确立之后，一旦金融市场出现大幅度“提前还贷”趋势，各大银行是否会针对这种现象出台相关“提前还贷”的惩罚性条款，还需要进一步观察市场的发展走势。
[b]猜想七：内外资银行PK战火升级？[/b]
作为商业银行的一块优质“资产”，个人房贷市场的诱惑力不可小视。明年随着外资银行国内金融市场地位的巩固，以及内资银行的“不甘示弱”，面对严峻的市场环境以及消费者购买行为的理性化，内外资银行在房贷产品上的竞争将会成为2008年个人房地产金融市场的一大新看点。比如从方便客户角度出发、推出更人性化的房贷产品，放宽贷款者年龄限制、延长宽限期还款、提供柜台外服务、更新服务软件等等方面着手，这些因素都有可能导致内外资银行战争“火药味”更浓。
[b]猜想八：银行直客式服务“分食”房地产个贷金融市场？[/b]
从今年的个贷金融市场环境来看，房贷市场竞争加剧后，部分银行开始通过直客式服务抢占市场份额。但直客式服务需要掌控的风险较大，所以目前能够享受银行这一服务举措的人群也仅限于政府机关、国家机关特派机构、海关等单位的在册入编员工，这类人群收入较高且稳定能够保证银行的贷款质量。由于银行直客式服务相对产品较单一，加上这样的运作模式，明年是否能够保持旺盛的竞争力与个贷服务机构“分食”房地产个贷金融市场还是个未知数。
[b]猜想九：个贷服务行业品牌化成为明年主流趋势？[/b]
在市场经济快速发展的今天，品牌越来越成为企业发展、百姓信赖的有利竞争手段。优秀品牌的建立可以赢得消费者的信任，抢占市场份额，个贷服务行业的发展也是同样的道理。“伟嘉安捷”认为，从明年个贷服务行业的发展方向来看，品牌企业的联动与整合十分必要，尤其是在诸如“中天置业事件”带来的行业负面影响之后，更加需要品牌服务机构跳到房产贷款市场的“前沿”带动行业的前进与发展。而这种品牌效应也会为房贷消费者树立“标榜”，提醒房贷者躲避“陷阱”，维护自身利益。
[b]猜想十：金融市场按揭证券化成为未来发展方向？[/b]
2007年，中国银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行、民生银行、北京银行等成功上市，给予金融市场较大的激励。与此同时，人们意识到房产按揭证券化正在被逐渐提上日程，作为一种创新机制与新的金融工具，将有利于改善中国的银行系统资产结构及风险管理，从而促进金融市场的整体健康发展。我们相信，在未来房地产个贷金融市场的发展道路上，随着中国WTO 入市的深化，证券市场准入机制的完善，国际化权威品牌评估机构的介入，银行住房按揭存量的充裕，国内金融市场的日益成熟以及资本市场的进一步开放，金融市场的按揭证券化将会真正走入市场化发展阶段，成为引导国内金融潮流发展的主基调。 [table=98%][/table]
[[i] 本帖最后由 重归大海 于 2008-3-31 19:10 编辑 [/i]]