丫丫 2008-4-9 14:52
房子让女人改变了择偶标准
如今，一批又一批曾经很骄傲的上海人正在迅速的远离上海，到郊外、到周边县市甚至到外省购房谋生。短短几年，上海的社会结构就发生了根本的变化，政府和房地产商主导的房价将越来越多的上海人赶出了上海。过去，上海女人择偶的标准是非上海人不嫁，如今，上海女人择偶的标准只看是否在上海拥有住房。一个高级白领既使拥有很高的学历或者上万的月薪，也只能望着黄浦江叹息！自然，也不会受到上海女人的青睐。北京的老百姓能够买到政府主导的每平方米2650元的三居、四居甚至复式住房，上海人今生也许不再有这样的福份和幸运。 一直以来，政府和开发商都在告诉精明的上海人，国外大城市的房价比上海更高，上海的房价一直很健康，上海要建成国际化的大都市，城市建设和房价就必然要跟国际大都市接轨；地产界流行的口头禅甚至就是：上海的房价和东京或者香港的房价相比还有很大的上升空间。 果真如此吗？那么，就让我们来看看东京的房价到底有多高，看看上海的房价到底还有多少上升空间？ 面积：上海是6340平方公里，东京2187平方公里，上海刚好是东京的3倍，所以东京的土地资源比上海还要紧缺三倍。 人口：联合国人口与发展委员会最新的统计数据显示，东京是世界上人口最多的城市，目前人口己达3530多万，上海的人口在全球大都市中排名第十，常住人口1700万。 经济实力：东京的GDP超过了全中国的GDP。人均GDP是上海的20倍，人均收入保守估计是上海人的30倍甚至更高。 接着再看看东京的房价，因为东京的房价是按照套内面积计算，阳台和走廊都是不计算在面积之内的，所以要乘以一个系数才相当于上海的建筑面积计算的单价。这个系数大致估算是 0.75。东京的房子卖的都是精装修房，所以这个系数还要修正之后才相当于上海的毛胚房价格。 东京人口密度是世界最大的，这也是东京房价全球第一的重要原因。 东京都中央区，号称老牌CBD，紧邻东京湾。地段和职能相当于上海的人民广场+外滩+陆家嘴。目前的房屋均价：3.5万人民币/平米。 而现在上海的人民广场或者陆家嘴的新建住宅3万/平米，连毛胚房都买不到了！即使忽略收入差距，单单从房价来计算，上海的房价在03年下半年已经达到了东京的三分一，04年中期已经达到了东京的二分之一，05年已经跟东京完全接轨了，所谓的汤臣豪宅甚至已经大大超过了东京。再说，东京的房子没有70年这个土地使用年限问题，而且建筑质量跟上海相比，无论是外观、建材和抗震结构，都是绝对一流。 我们还可以算算东京的房价收入比，现在东京新建公寓(专有面积75平米精装修的3室1厅1厨1卫单元，都附送20平米的阳台和几平米的走廊以及基本电器包括液晶电视等等，装修也是一流，大致相当于上海的120平米毛胚房)的售价与工薪族平均年收入的比值是5。由于东京现在的劳动力不足，女人上班的越来越多。女人一般要做一个下午的兼职，年收大致相当于男方的20%左右，也算贴补家用。一套相当于上海120平米毛胚房公寓的售价相当于家庭年收入的5/1.2=4.167倍。另外值得一提的是，东京二手房售价平均仅相当于新建公寓的2/3。如果选择二手房，这个比值仅为2.778倍。 上海的贷款利息，年息为6%左右，是东京的6倍。也就是说，假设现在同样标价单价1万元的公寓，如果贷款10-30年不等，对于东京人，实际支出单价可能是1.1-1.2万元，而上海人的实际支出单价却是1.8-2万元！我们有没有人想过，是上海人的失业风险大，还是东京人的失业风险大？是上海人的医疗、教育、养老等隐性支出负担重，还是东京人的类似隐性支出负担重？况且这种巨额贷款一扛就是30年，我们认真考虑过漫漫人生路上的风险吗？ 从2002年10月申博成功至今短短几年时间, 上海已经至少透支了今后20年的增长预期。今天上海人谈论的话题除了房子，仍然是房子，没有别的。月薪上万元的高级白领在房价疯狂暴涨的财富神话面前，都显得那么的无助和无奈！许多人在各自的专业领域奋斗几十年的成果在房价的上涨面前，显得是那样苍白无力，甚至给人毫无意义之感。这个社会正迅速分化成天上地下两个阶级：有房阶级和无房阶级。人和人之间的关系变得那样赤裸裸和血淋淋，女人对男人的唯一认同就是房子，这恐怕是上海疯狂楼市对社会心理造成的巨大影响，也将深刻地影响上海未来的文化和经济…… 上海楼市的疯狂，己经超出了我们这一代人的想象力。 我们甚至认为，上海的楼市泡沫之大已经不能用疯狂这个词来形容了！如果这样的泡沫都不会破灭，人类有史以来的一切经济规律都要彻底推翻重来！ 纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮历次著名泡沫事件，可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。但是如果要把这个结论套在目前上海的房地产市场上似乎很难行得通，其中最根本的原因在于，房地产市场是一个半市场化的怪胎，市场价格的形成不全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。在现在的房地产市场运行机制中牵扯到了太多的利益集团的利益，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。 是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。 当上海人因为买不起市区的房子而无奈地离开上海的时候，曾经骄傲和精明的上海人不知是什么感受。上海曾经号称十里洋场，未来的上海，莫非要重振昔日的繁华？黄浦江畔，莫非只看得见臣商大亨、买办流莺的身影？