三空 2008-5-20 10:39
新的信贷政策下，关注房地产和相关板块的风险
[size=4] 2007年底，政府突然出台政策，收紧各银行的信贷头寸。用通俗的话说，就是银行贷款总量要减少，要借新账，先还旧账，而且还的要比借的还多，是为“[color=Blue]净还款[/color]”。（是针对整体而言，不是针对某个客户）随之而来的，是银行板块全面的股价暴跌。但是这一轮暴跌之后，是不是影响就消除了？我想影响恐怕是很深远的。
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[color=Blue]银行收紧银根，受影响最大的是哪个行业？我认为是房地产。[/color]
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首先，[color=Blue]现在正是房地产行业最需要钱的时候[/color]。前年、去年股市大涨，房地产企业纷纷上市，而上市的前奏之一就是大规模的疯狂圈地。在这一轮的圈地狂潮里，小开发商根本没有肉吃，得手的都是大开发商，越是大开发商，就越在圈地这条路上走的越远、越无法回头。但是付给政府的购地款并不是一次付清的，也是分期，通常是分三年左右，而且可想而知，为了以有限的资金更多的圈地，首付比然是比较低的，而第2、3年是比较高的。————也就是说，[color=Blue]圈地的后果就是后两年资金需求的大幅度增加，必须要有足够的现金来源才能支撑[/color]。
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那么，[color=Blue]房地产行业的主要现金来源是哪里？无非就是销售、股市、银行[/color]这3个。以08年的经济形势，即使销售依然火爆，但指望销售有爆炸式的增长恐怕不可能了。在股市这边，无论是上市还是再融资，恐怕无论是从政策门槛还是从市场反应，都无法再达到07年的水平。于是，银行贷款就成了房地产行业的救命稻草。但是现在政府要收紧银行头寸，房地产开发商不但不能广开财源，反而要净还款给银行，这会带来什么结果？a3T%l4YvA:a
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让我们想象一下开发商的处境：S/Zp)V!{dGN*F
1，购地款是给政府的，决不能欠，而且这个资金窟窿极大，甚至比07年更大
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2，股市就算不是慢熊，也至少是趋于平稳，股市融资的能力远低于07年"_1Dl9Z&PS@
3，销售无法出现爆炸式的增长。更糟糕的是，为了向银行贷款，在建工程是抵押给银行的。而当房屋卖出，为了为业主办理产权证，就必须把这个抵押解除。于是要么跟银行变更贷款合同（解除抵押就失去风险控制措施了，银行有没有这么傻？），要么就把这部分贷款还掉。（问题又来了，要销售还得先还贷款，不还贷款连销售收入都拿不到，先有鸡还是先有蛋？资金窟窿又来了……）A6J$`PK
4，银行头寸缩紧，从银行那借走的钱，总是没有需要还给银行的钱多。E
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以上四条只会造成一个结果————[color=Red]资金链断裂[/color]。[color=Blue]大于07年的资金窟窿，却没有07年的财源来支撑，即使房地产利润依旧，就是房地产销量依旧，但是却不足以填补比07年更大的资金窟窿！[/color]房地产行业依然是暴利，这没有错，但是如果资金链断了，一样是遭受破产清算或者产业整合的命。[color=Blue]如果这个形势如此持续下去（很可能会如此持续下去），我认为到了08年末，房地产开发商跟政府结算购地款的时候，很可能会出现地产商上吊的情况。————而且最糟糕的是，越是房地产巨头，越是圈了更多、更天价的地，这个资金压力就越大[/color]。t7|1}:f BS
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再辐射开来，如果房地产行业出了问题，哪些行业受冲击最大？除了最直观的建材、水泥等行业，金融业恐怕也要受到冲击。因为[color=Blue]无论是哪个银行，对房地产商的贷款恐怕都要到总量的50%的水平[/color]。[color=Blue]这部分是银行最集中的优质资产[/color]，银行从来没有想过它们会变成不良贷款的可能。[color=Blue]如果这部分贷款出了问题，恐怕一个小小的中国版次级贷事件就要发生了[/color]，到时候的影响，恐怕将更加深远。
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最近几天实在太忙，没有时间来寻找此文的数据支撑，分析都是定性的，但是还是奉劝大家，在新的信贷政策下，一定要小心房地产和相关行业的风险…… qU1F/f7w\4MQ` ^n
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上个月写的，但我想应该不至于过期
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