白云飘飘 2008-6-18 07:46
关注异地抵押个人经营贷款风险点
随着城市经济的飞速发展，中小城市居民到大中城市购房的越来越多，在个私经济高度发达的江浙一带，一般城镇居民到是中心城市如杭州、上海等大中城市购买房子或店铺的很多。其中一些私营企业主由于企业生产周转资金短缺，经常向银行申请个人生产性经营贷款，贷款由异地的商品房或店铺抵押担保，这类异地个人抵押贷款，单笔额度大（一般在１００万元以上），期限长（在１年左右），由于其操作尚存在一些不完善之处，贷款风险隐患时刻存在，应引起有关部门的高度重视。
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当前异地抵押个人经营贷款主要存在以下几个风险点。
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首先是抵押物贷前调查不完整、不真实带来的风险。这类异地抵押个人生产性经营贷款，由于抵押物处于大中城市，信贷员一般认为只要是这类"优质"房地产抵押担保，贷款就可高枕无忧。因而经办信贷员大都凭"两证"，即房产证和土地使用权证开展抵押物"书面"调查，一般较少实地去调查，对抵押物所处的地理位置、是否列入撤迁范围、是否出租及出租期限等详细情况一无所知，由于对抵押物调查不详尽，一旦该抵押房产即将撤迁或已 长期出租给他人，就会产生很大风险。 b'J u+r)rcvJ
抵押物评估过高或区域经济重心转移带来风险。由于银行信贷人员往往通过抵押物所在地的中介机构提供的评估报告来确定价值，而城市房价变化很大，每平方米最大差距接近５０００元，一套房子评估价值可相差近５０万元，一旦高估的房地产用于抵押担保，虽然打了折率，但抵押物的变现性仍无法保证。对于抵押物是店铺的，由于区域经济生活重心转移等原因，其价值及变现能力不断变化，如果对抵押物所处地理位置、经济环境不了解，抵押物的可变现性也不能保证。 $?M0u"k q4V!i
办理抵押登记不规范也带来风险。由于异地抵押物登记机关在抵押物所在地，一些信贷员由于时间等原因，未能与借款人或抵押人共同前去办理抵押登记手续，而是凭借款人办好的他项权利证书办理贷款发放手续，这往往容易给一些不法骗贷分子留下可乘之机。另外，按照《担保法》中抵押物登记有关规定，城市房地产抵押登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门如房地产管理处，但一些地方政府出于经济利益等考虑，将这部份抵押登记权下放到公证处，于是经过公证处公证的赋予强制执行效率的抵押公证合同普遍出现，这类公证抵押合同具有一定的法律风险。
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贷后管理不落实带来的风险。这类贷款金额大，时间长，信贷人员平时履行贷后管理手续时，难以对异地的抵押物去现场查看，检查其是否安全、有无价值变动，对于抵押物管理流于形式，容易留下贷款风险隐患。
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针对这些风险点，我们必须强化调查、价值评估、抵押登记等方面的工作，强化贷后管理，确保异地抵押个人贷款业务健康发展。