房产大佬 2008-8-3 08:36
小产权房：开发商别占便宜，政府也别揩油
国土资源部关于“小产权房”的报告最近已上交给国务院，并提出了初步的政策。其中一条重要原则就是，决不能让开发商占便宜。^({jz q7G
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小产权房之所以产权不大，主要原因是它的土地来源不合法，不是可供城市住宅建设的国有土地，而是城郊农村的集体土地。这样的土地上建起的房屋，证件难以齐全，产权无法由国土、房产等部门来明确，主要由乡村组织来证明其产权，并冠以小产权的称谓。人们对小产权房的追捧，关键在于它的价格远远低于大产权房屋，其价差比值高达50％，根本原因在于土地来源的便宜所导致。在小产权房的产生过程中，土地出让方（农民）、开发商、购房者可谓各得其利、三全其美。“小产权房”实际上是高房价和中国土地产权畸形管理制度催生的必然产物。
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对于当前房价与国民收入的严重脱节，小产权房的出现，无异于对于低收入群体看到了买房的希望。但是小产权房形成的利益环节上，“政府”被被踢出了利益链条，给国家的土地管理秩序和财政收益来带来了重大破坏，藐视了政府管理的权威，不能获得政府的认可是必然。至于小产权房以什么样的手段和方式去合法化，在此姑且不论。鄙人一直在思考，为什么少掉一个逐利环节，房价会那么低？是国家土地管理的政策出问题了，还是在房地产开发的环节上存在问题？在小产权房的利益角逐上，无疑是一面照妖镜，把利益各方的利益博弈全部暴露出来。0v0k%R8W p/e(K6f j]
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小产权房暴露出政府在房地产的开发流程上，是高房价滋生的重要一环。当政府通过征用的手段获取了农民的集体土地权属后，然后又通过土地挂牌拍卖的行为，推高地价。在这个环节中原本属于农民的集体土地，因为在征用过程中不是一种对等的市场交易行为，农民本身获益不大，甚至是零获益的方式把土地白白奉送给政府。政府在土地交易这个环节上明显扮演了一个不良商人的身份，加大了房屋开发成本，是推高房价的原罪人。当前政府的土地管理制度和土地交易的方式明显存在很多不合理因素，是扰乱和破坏市场秩序的罪魁之一。不管政府承认不承认，稍微懂一点经济常识的人都会从小产权房屋的开发中，看出问题的端倪来。
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小产权房的产权相信最终会找到一条解决的路子，但是仅仅为了解决小产权而为，这只不过是头疼医头的土办法罢了。通过小产权房和大产权房的对比，政府显然已经是房地产开发链条上最大的利益获得者。如果政府不主动从房地产开发利益链条上摆脱出来，使自己跳出政商合一角色，房地产市场的规范估计遥遥无期。如果政府仅仅是为了在小产权房开发上让自己成为利益环节上的一环，那无疑是给那些真正期望购买房屋的老百姓一闷棍。政府必须要通过解决小产权房探索出一条土地改革的道路，反思目前土地的国有属性是不是最佳方式，目前的土地交易是否有违公平原则。如果不从根源上来解决高房价，长此以往，政府因为卷入利益的角逐，势必会加深与土地方（农民）、开发商、购房者的矛盾，不利于社会的长久稳定和和谐。![
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小产权房的利益角力，不能让开发商占便宜，政府更不要去揩油水。否则，“小产权房”就是利益角逐的照妖镜，人们会很清楚看清谁是牛鬼蛇神。