房产大佬 2008-8-3 08:41
【珠三角】四面楚歌 房地产发展商难守高房价
进入2008年，在国家“货币从紧”的宏观调控政策影响下，珠三角楼市“拐点”初现，1-6月广、深、莞等各线城市量价齐跌，在银行借款难、上市融资难、销售回款慢等多种压力下，很多开发商遭遇了融资的寒冬。*NaKM3dU(x!PF4|*f
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据屋主在线(OwnerOnline.com)发布的珠三角七城房地产报告显示，在巨大的资金压力面前，发展商通过各种手段自救，其一是大幅降价、“薄利多销”；其二是“壮士断腕”般卖地、卖项目、卖股权；而接受私募高达20%至60%利息的“吃人”条件也是一些发展商不得不接受的现实。半年过去，珠三角七城都交出成绩单：广、深、莞、佛、珠、中各市2008年上半年的成交量同比分别下跌38.4%至43.5%，而成交价格也分别下跌10.6%至27%，开发商严重受创。6^1@
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借钱难 银行拉闸发展商吃紧
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报告指出，大多数开发商都表示：2008年，银行信贷的紧缩直接造成了绝大部分开发商资金困难。而在中国，绝大多数房地产企业，近70%的资金来自于银行。“去年银行很主动地借钱给你，但今年你再怎么求他也借不到钱。”位于东莞莞太路金升国际公寓的开发商感叹地说。今年4月，该楼盘由于延迟交楼和楼盘部分收尾工程未如期完工而被众多业主告上媒体。据该公司某副总介绍，公司资金缺口达1000多万，将通过存量房抵工程款和向生意伙伴筹措资金来解决。
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一千多万，对于曾经财大气粗的开发商而言，可能很多人都不放在眼里；但是在2008年各家银行严控房地产开发贷款的大背景下，极有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。
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融资难 企业“负债”运营维艰 r SK(nubfS aK`
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对于大部分企业来说，如果上市融资失败，企业又不能从另外的渠道获得更多的资金，那么前期为上市而储备的众多地块，待付的地价款、积压未售的项目和待开工的地块，都将成为企业沉重的负担，将直接导致企业资金链断裂。有些企业为了自救，只好私募资金，但私募的资金往往利息高，直接限制了利润。有业内人士表示：多家公司先后传出上市又否认，很有可能与目前投资者信心低迷，担心上市后资产被“贱卖”有关。,Mn-u y9C
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与广州、深圳这些知名的大公司相比，一些东莞、中山的小公司上市之路就更艰辛。东莞某知名房企去年也曾想上市，并在广东粤东、粤西、粤北拿了相当多的储备地块，但是目前据说上市也比较困难，主要是由于项目拿地时间和区域都比较集中，在今年房地产业普遍不景气的情况下，投行认为风险比较集中和偏大。
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对于大部分企业来说，如果上市融资失败，企业又不能从另外的渠道获得更多的资金，那么前期为上市而储备的众多地块，待付的地价款、积压未售的项目和待开工的地块，都将成为企业沉重的负担，如果得不到妥善的解决，那么这些“负债”将直接导致企业资金链断裂。'{v8s [6QTZi6F7b
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花钱多 地价成本高还款建房难8]%@Or"z
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2008年下半年，如果各地房地产市场继续价量齐跌，回暖乏力，不排除东莞、惠州、中山等一些地区会率先有一批项目公司出现停工、揭不开锅的现象。一方面是借钱越来越难，但另一方面逼着企业花钱的地方并没有减少。去年高价拿地今年已经到了应付款期限，很多开发商还面临着天价地款的交纳问题；前年去年囤地较多，政府打击闲置土地，企业没有钱也要加快开发；企业原材料和人工成本也在不断上升；市场一片惨淡，为刺激市场，该做的营销活动还要照做……今年，与以前的豪爽大方相比，很多房地产企业花钱花得肉痛，欠款现象也屡有发生。h*H9H&H \"\+Z.}
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目前广、深、莞虽然还没有明确的发展商“退地”事件，但据说在中山已经有开发商“违约”退地———去年年中拍卖的一幅东凤镇商业用地，据说是深圳的一家开发商准备做酒店的，后来没有再交地价款，国土局方面做了“违约”的处理，并追讨相关责任。而拖欠施工队工资、材料商工资以及广告商广告费用在中山今年也普遍存在。\*pG4gy.}
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在东莞，还有一发展商年初曾表示，2008年该集团将全面启动位于东莞本土以及粤东、粤西、粤北等地区超过20个大型房地产项目，但从目前来看，该公司多个项目开盘或上市时间一推再推，还有一个楼盘由于延迟交楼开发商拒不按合同以现金方式支付违约金，而被40多个业主告上了法庭……2008年下半年，如果各地房地产市场继续价量齐跌，回暖乏力，不排除东莞、惠州、中山等一些地区会率先有一批项目公司出现停工、揭不开锅的现象。1UDT N;H7b/B
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还钱难 信心受创市民不愿买楼
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人民银行深圳市中心支行数据表示，2008年1-5月深圳市个人住房贷款呈现负增长，5月末全市个人住房贷款余额比年初还下降20.95亿元。业内人士称，这一现象说明“今年深圳市大部分银行的个人住房贷款业务均呈现负增长，即贷出去的房贷，还没有收回来的房贷多。”
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报告指，银行贷款、上市融资和销售回笼是发展商传统的三大融资渠道，在前两个渠道都受阻的情况下，发展商只能寄希望于多卖房快速回款，现金为王。但是从上半年各个城市的成交量来看，七个城市每个城市的销售量降幅都在40%左右，而且房价都下跌了10%-30%，在这样的情形下，发展商又怎么可能实现预期的回款目标呢？
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以这一轮调整受创相对严重的东莞为例，2007年东莞有四家开发商销售业绩超过或接近20亿元，但半年过去，目前东莞房地产市场除了光大地产以外，销售业绩超10亿的发展商几乎没有。中惠、丰泰、新世纪等品牌开发商都表示：企业已经调整了今年的销售任务和销售计划。而更多的企业表示，早就将年度销售任务减少了1/3或1/2。*]qAk:c tHoZ o
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一项数据或许可以更好地说明今年上半年开发商销售回款有多么的艰难。据中国人民银行东莞中心支行上半年的金融运行数据显示：2008年1-6月，全市个人住房贷款余额487.76亿元，比年初仅增加8.39亿元，同比少增49.04亿元，比年初增长1.75%，同比增幅回落15.07%。
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整个半年，个人房贷才增加8.39亿元，用简单的数据换算一下，以平均一套房贷款50万元计算，8.39亿元也就只是1678套房的贷款数而已。而同比少增49.04亿元又意味着：同样以一套房贷50万元计，今年上半年至少比去年同期少了9800多套房子进行房贷消费。
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不过，比东莞情况更为遭糕的是深圳：人民银行深圳市中心支行数据显示，2008年1-5月深圳市个人住房贷款呈现负增长，5月末全市个人住房贷款余额比年初还下降20.95亿元。业内人士称，这一现象说明“今年深圳市大部分银行的个人住房贷款业务均呈现负增长，即贷出去的房贷，还没有收回来的房贷多。”这些数据充分说明了深圳市民对于住房消费的信心基本面已经不足。S0Go+u V*} WJe
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中山也有相关数据说明发展商依靠销售回笼资金，也是十分艰难：2008年上半年，中山一手房抵押备案12394宗，面积129.3万平方米，抵押总金额约37亿元，比去年同期的19976宗，214.4万平方米分别下降了38.0%和39.7%，抵押的总金额也较去年的49.2亿元减少了24.9个百分点。目前在珠海、佛山、东莞、惠州、中山等珠三角二、三线城市，由于城市级别不够，基金、热钱很少关注这些城市，因此民间的借款开始蔓延。0X5|
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守价难 房企主动跳水互相竞低TiA x;~5rx"e:E
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2008年3月之后，珠三角绝大多数房企已经转变营销策略———从最大幅度地追求利润到追求速度制胜、现金为王，发展商在价格的竞争上已经由被动改为主动，互相竞低。在多重资金压力和成交量的急剧萎缩下，大多房企最有效的竞争手段仍然是加快回笼销售资金。尤其是一批去年拿地较多、或盲目扩张太快，而又融资渠道狭窄的企业，面对岌岌可危的资金链，只有拼价格战，以刺激销售业绩的尽快回升。从一些率先降价的企业销售业绩来看，确实能加快当时项目的销售进度，因此2008年3月之后，珠三角绝大多数房企已经转变营销策略———从最大幅度地追求利润到追求速度制胜、现金为王，发展商在价格的竞争上已经由被动改为主动，互相竞低。
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无论如何，艰难的2008上半年已经过去；但是从下半年开局情况来看，成交量依然在下滑，市场信心基本面受挫，国家金融政策融资渠道没有丝毫放松迹象，资金链随时处于断裂边缘，下半年多数发展商还将继续竞低价、卖股权，用低利润甚至壮士断腕的代价，来打响这一轮调控寒冬中的生存保卫战！