都市放牛 2008-8-17 12:00
抛弃幻想踏实应对：后奥运时代中国房价是升是降？
在预期中的楼市“奥运行情”落空后，人们的目光已投向了“后奥运时代”。几大上市地产巨头近日纷纷否认“大降价”的媒体报道，颇有抱团取暖、力撑楼市的意味。然而细看奥运期间的“销售捷报”，让买家“惊喜”的低价格，仍然是最有号召力的不二法宝。
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[b]广深楼价率先回落[/b] J t+H2hcR
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《南方都市报》报道，随着上半年楼市各项统计数据的逐渐明朗，房地产市场已呈现出卖方市场终结、买方市场开始到来的新格局。根据中原地产研究中心的监测数据显示，珠三角的房价已率先深幅回落。
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国家发改委、国家统计局8月13日调查显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2个百分点。与上月相比价格下降的城市有17个，广州、深圳的房价继续小幅下跌，分别环比下降了0.3%和0.9%。除北京外，房价上涨的均属二、三线城市，但是北京新房房价环比仅上涨0.1%。从全国的范围来看，除了广州、深圳之外，绝大部分城市的房地产价格都表现出了非常平稳的态势，中国房价的上涨趋势至今没有真正改变。"U6z/O
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据了解，王石在万科中期业绩介绍会上针对市场调整的表述是，中国的市场之大，不能一概而论。市场调整在不同的区域和不同的城市，调整时间先后有别、价格上涨幅度和下降幅度的大小有别、各市场成交量和供应量配比等方面都有差异。 } SO%nH6L
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事实上，不少发展商也坦承，深圳、广州两个城市的市场敏锐，此次降价风潮也是始于珠三角。分析有广州“风向标”之称的珠江新城楼价可以看到，在2007年广州楼价上涨风浪中一直处于“急先锋”领头的珠江新城，在这一轮的降价风潮中也走在了前列，并且呈现出“新货低开带动旧盘跟风”的连锁效应。整个珠江新城板块的楼价也从去年住宅最高价位25000-30000元/平米，下降探到了16000-18000元/平方米，如保利心语花园、汇峰苑以及最新开盘的方圆月岛等楼盘，降幅都已高达30%。n7x,u}ON%a ?"Ul`
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[b]奥运后，抛弃幻想踏实应对[/b]v I {^
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谈到下半年特别是奥运之后的楼价走势，不少业内专家都表示，下半年的变数还太多，现在预测房市的走势还难以说清。王石则认为，本轮调整中，楼价经过2007年偏于亢奋的价格上涨后，行业需要理性回归的过程。但是有一点，死等下半年楼市回暖、势态逆转，这种机会是很渺茫的，继续走低的可能性仍然偏高。所以万科直言“做好了最坏的打算”，随时准备吹哨起跑。而楼市的僵局更要求开发商抛弃幻想，踏实应对。最近富力地产就借奥运之势大作营销，推出“8.8折，888套特价单位，8大置业优惠”，抛弃花俏营销颇为实在。 z/K1D!}S
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经过多月调整，在成本增加、销售冷淡的双重压力下广州开发商们纷纷抢攻奥运楼市，8月和接下来的几个月成为推货最集中时期，促销奇招迭出，令人眼花缭乱。合富辉煌集团市场研究部分析报告认为，8月份广州商品住宅新增供应比较充裕，价格回调明显，陆续入市的新产品将吸引买家关注。预计今年7、8月广州十区潜在供应总量将有38495套，碧桂园、万科、保利、雅居乐、方圆等集团都推出新盘，新货区域分布广，置业者选择空间加大。 w f.d7@?
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就在开发商蓄势奥运营销，冲刺奥运同时，后奥运时代楼市长期走势再次引发业内广泛关注。实际上，2001年7月北京申奥成功以来，关于奥运后北京楼市趋势的话题就争议不断。只是始自2007年底的宏观经济变势以及楼市的波动让奥运前后房产走势似乎变得更为关键和敏感。尽管对于后奥运时代的走势仍有争议，但是目前较为一致的观点是楼市短期会产生波动，但是长期向好的趋势并未改变。,RF'sJ;d2Jw9lB,A
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专家认为，经过2007年过渡，2008年是房地产调整的一年，2009年可能仍旧是调整的一年。但是根据政府规划，直到2025年，中国的城市化将继续，而这将带来较大的住房需求，加之升级换代的需求，中国房屋需求庞大。因此，目前的全国房屋成交量下降只是暂时的观望现象。而且此轮楼市观望在一定程度上还将使得楼市走向成熟，行业开始理性地面对市场。
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[b]■专家视角：下半年楼价仍将下行[/b]
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□黎文江（合富辉煌市场研究部首席分析师）
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根据国家统计局公布的数据，今年上半年我国GDP增长为10.4%，而去年同期是11.9%，下调了。房地产也跟着下行，这是肯定的。广州楼市虽然5、6月份成交量有回升，但是整个经济还在下行的话，下半年楼价还是跟着会下行。中央的财经办说今年的下半年明年上半年是最困难的，全球经济都是最困难的。那么，发展商要在起码一年时间里，做好开源节流的两手准备。,C)H0G*f2}V3\/Z$l
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预计下半年，月成交面积还是会保持在50、60万平方米的水平。下半年还有6万多套预计会上市，供大于求。另外还有一到两万套经济适用房推出来，还有限价房推出来，这个是不容乐观的。所以在这种供大于求、资金紧张的情况下，供需矛盾会进一步加剧，价格还有可能会下调。
都市放牛 2008-8-17 12:00
■开发商观点：让产品适应市场
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□黄莹莹（惠州富力房地产开发有限公司董事长助理）yS aQ.?5V*s`
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作为从成熟的广州房地产市场转战惠州市场的开发商，她认为，楼价始终是围绕价值波动，高低起伏都是正常的。对中国楼市的发展来看，长期还是看好的，不用加上奥运后这个定语。尽管全球经济低迷会影响中国的经济增长，进而影响房地产，但从长远来说，中国住房的强劲需求仍会有助于抵消任何低迷。就富力来说，让产品适应市场的需求，则是度过任何困难时期的法宝。发展商要做的，不是看自己擅长、喜欢建什么样和什么价格的楼，而是分析、打造市场需要怎么样的产品。
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■消费者心态：宁愿挞定也要等等再买房"n
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□江小姐（大学城教师）
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上个月已经在南洲路某盘签下了认购合同，甚至交了2万元定金的江小姐，最近对是否买房打起了退堂鼓，甚至有了宁愿放弃2万元定金，再看看楼市走向的想法。让她犹豫的是，该盘在她7月份卖楼的时候，销售人员告知已经是最低价，但是在这一个月间，楼价却依旧在悄悄的下跌。据调查了解，有李小姐这样的心态的买家并不少见，广州楼市买家对奥运后的楼市走势充满疑惑，目前基本推迟置业计划。本报记者关丽`,`+D:x)fd'X
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上个月已经在南洲路某盘签下了认购合同，甚至交了2万元定金的江小姐，最近对是否买房打起了退堂鼓，甚至有了宁愿放弃2万元定金，再看看楼市走向的想法。让她犹豫的是，该盘在她7月份卖楼的时候，销售人员告知已经是最低价，但是在这一个月间，楼价却依旧在悄悄的下跌。据调查了解，有李小姐这样的心态的买家并不少见，广州楼市买家对奥运后的楼市走势充满疑惑，目前基本推迟置业计划。