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假期回乡观察:他们正因获得资产的升值而兴奋不已

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发表于 2017-10-9 10:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

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导 读
这次回家,竟然发现在一年之内至少有三个亲戚买了房子……
作者:前沿君 来源:前沿观察 ID:zhengjingguancha 经授权发布
前几年回乡,看到的变化主要是机械化对小农生产的冲击,而今几年过去,乡村及中小城市正在发生巨变。
1
这次回家,竟然发现在一年之内至少有三个亲戚买了房子,有的在县城,有的在地级市所在地。
他们的经济能力和购房的主要目的各不相同,有的是多年的刚需,自有积蓄加贷款。有的是改善型的需求,二套换房。有的纯粹是投资,期待未来几年升值变现。
和他们交流也可以感受到他们洋溢着对未来生活的乐观热情,因为他们的房子都大幅升值了。
地级市所在地核心地段的房子一年价格几乎翻倍,县城的房子也上涨不少,他们都已经尝到了账面价值上升带来的财富升值的喜悦。
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这样的情绪既让人喜,又让人忧。
喜的在于,过去,中国小县城以下居民和农民,大多没有什么财产性的收入,农民靠种地卖农产品或外地打工获得收入,城里居民在当地当干部或做小生意获得的固定收入。这些收入大多都变动很少,从工作开始可以看到退休。
因为劳动技能和知识水平没有更新,当地经济发展也没什么大变化,这使得收入上升是一个很难的事情。仅有的现金也大多只是存在银行,只是活期和定期的差别,理财产品也很少购买。
但是,这几年,尤其是今年上半年许多三四线城市的房价大涨,让这些群体大规模地卷入房地产狂潮之中,泡沫仍在膨胀,他们因为获得资产的升值而兴奋不已。
但是至今为止,中国的土地制度改革仍非常保守,土地虽然表面上由农民集体掌握,但事实上,既不能交易,也不能抵押,更没有市场价值。农民不可以通过土地增值获得资产性收入,无论是宅基地,还是农田。
这是一个巨大的制度性滞后,但是控制了土地,并不意味着农民和小城镇居民不会追求财产性收入。
拥有资产,靠投资资产升值获得收入,对于大多数三四线城市普通居民和农民来说,这可能是千百年来正在发生的最大变化。
土地改革再继续保守下去实在说不过去,必须要作深刻而全面的检讨。
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三四线城市居民及农民卷入房地产狂潮同样会带来许多的问题。
他们第一次兴奋地获得财产性收入的账面增值后,但是风险意识却明显缺乏。他们习惯性地认为房价会永远上涨,在未来给予他们巨大回报,因此当前加杠杆并不算什么。
普遍性的风险意识缺乏,这或许不只是三四线城市居民和农民的共性,也似乎是全民的共性。
他们相信同样的逻辑:政府不会让房价下跌,这使得亿万居民都在拿自己的全部身家和政策博弈,未来房地产的任何波动都会带来全面的影响。改革会更加艰难,因为谁都不愿意主动刺破泡沫,谁都不愿意主动做深层次的改革。
而且很多人这几年被卷入的是加杠杆“上车”,虽然这样的杠杆和美国次贷危机比起来,还是有充足的首付作支撑,如果不考虑消费贷进入首付这个因素外,似乎杠杆也不算太高。
这也会使房地产调控要考虑的因素更多,涉及到整个银行体系的风险。
一些中西部地区银行的信贷结构似乎可以看出实体经济的危险局面,房贷和与房地产、基建相关的贷款占了绝对的比重,而制造业则不断萎缩。
当房屋满足了大多数国人的需求之后,更多的房子被用于类似金融业的空转套利。这个循环过程是个典型的泡沫成长过程,疯狂下去迟早要付出代价。
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这种狂潮也在不断地消灭年轻人和后来者的梦想。
对于许多没有“上车”的人,他们被这个社会抛得越远,即使过去曾经有买房安家的梦想,但是在房价的暴涨面前,人生的希望和梦想烟消云散。
没有房子和有房子的群体,成为中国社会最大的分化因素,也可能是未来最大的社会矛盾。中国社会财富分化的主要原因不再是收入因素(比如工资收入的高低),而是是否提前拿到房产入场券。
这会导致社会的财富分配结构固化,阶层流动也不断固化。穷者愈穷富者愈富会越来越严重,社会底层通过奋斗改变命运的可能性越来越低。
对未来的年轻人而言,他们对社会不满的程度会加深,因为他们不再相信勤劳致富可以实现梦想。
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虽然房地产的调控的力度越来越大,但是这种需求和供给的管制方式,其效果越来越弱,甚至可以说是没有什么效果。
管制式的调控带来的作用似乎永远都是上涨,而且调控政策将出台的传言反而会加剧非理性的抢购。因为许多人都担心上不了车,潜在的需求反而被提前释放。
政策和市场之间的博弈越来越明显,当全部的市场参与者都在对赌政策的时候,政策设计的初衷和现实效果可能是完全相反的。
水多了加面,面多了控水,这样的调控会面临越来越大的市场挑战。
6
从全国统一调控,到“一城一策”将地产调控的主体责任交给地方政府,但这同样会面临新的问题。地方政府的短期行为,以及缺乏科学的决策机制,不同地区、层级城市之间房价轮动的特征越来越明显。
这几年,全国的房价上涨呈现排山倒海之势,你方唱罢我方登场,只要有一个地方出现洼地,资金就迅速将之填满。之后,他们开始寻找下一个洼地,而现在判断洼地的标准,主要是政策差异。
当一个洼地被填平之后,市场就开始追逐下一个洼地。从一线、二线四小虎、一线周边,到三四线,房价波浪式的上涨并没有停止,一轮推动一轮,“洼地”的底线不断的快速抬升。
全国的资金是自由流动的,但是房地产政策是有差异的。这样的调控仅靠地方自觉很难做到。但根本的并不是要调控,而是要从深层次的各种基础制度体系的改革,而不是总是通过干预来控制供给和需求。
7
资本项放开是个该好好考虑的问题。
虽然今年金融监管强化大大打击了各种空转套利行为,使金融机构,包括银行体系、银行和非银体系之间的许多空转业务萧条。股市的整顿也使过去的乱象有所收敛。
但随之而来的其实是居民的财富保值增值的愿望难以得到满足。
无论是资本市场,还是房地产市场,制度和机制建设都不足,市场仍十分不成熟。实体经济的产业这几年又在普遍性地发生激烈的变动,传统的模式越来越不灵。
在这样的背景下,金融业开放和资本项放开是一个需要认真考虑的问题。
如果说上一轮国有银行体系的改革是挽救危机,使之生存下去,那么现在应该有足够的底气和胸怀,开放,使金融行业真正地成熟起来、稳健起来,通过开放给予竞争压力,包括大幅度对民资和外资的开放。
这方面已经有信号。
但资本项改革却是个老大难的问题,这么多年久拖不决,十二五本来应该实现这个目标,却因为汇率改革而让步,现在监管体系更强大了,人民币也更稳健了,是时候要抓住这个关键节点来推动资本项放开了。
中国经济体量已经达到了全球第二,中国的对外投资也超过了FDI。国内的大量资金需要在全球范围内配置资源、获得回报,中国也应当有信心能够在资本项改革上取得成功。这样,可以减缓国内资产价格排山倒海式轮番上涨的困局。
8
农村的互联网正在快速的普及,过去只有一家提供速度较慢的网络公司,安装网络的家庭也较少,但现在已经有多家竞争,服务质量明显提高。与之相对应的是,固定座机业务已经证明是一个过渡性的产品,座机过去苦于线路不够,但短短的十来年之后,现在就基本退出了历史舞台。
安装网线的家庭越来越多。这与台式机上网时代大不一样,那时互联网还主要用于工作,而今智能手机产业带来的移动互联网则不仅仅是工作,还是生活、支付工具,不仅仅在年轻人(甚至包括小学生、初中生中普及),而且还包括成为老年人的日常工具。
电视虽然在三四线及农村还没有完全被取代,但这个趋势会越来越明显,互联网来带的各种内容产品已越来越丰富。
改善的硬件设施使信息消费快速升级,人们获取信息的便利性大幅提高,包括通过手机视频、文字阅读,以及远距离的视频聊天。信息的传播加速会构造一个新的社会结构,人们都要适应这样的信息新时代,而且中小城市、农村与大城市的信息差距也在大幅缩小。这是大好事。
消费升级正在快速进行。但是也存在许多问题,从信息传播来看,对于求知欲强烈的青少年群体,他们其实已经形成了各种不同于主流文化的亚文化,比如他们不用微信,而是继续用qq,他们有各种动漫、手游,而且似乎越暴力、越丧,越玄幻,就越能流行。他们有自己的小世界,而不是学校教给他们主流的价值观和理念,也不是父母的思考方式。
即使对于已经形成成熟稳定价值观的成年群体,在三四线及农村,他们通过手机获得的信息质量堪忧,虚假的、混乱的信息会得到更大范围的传播,这些信息有些也无害,但有些可能就不一定。
电商也在农村发挥越来越大的作用,虽然中老年人可能还并不适应这样的方式,但是对年轻人几乎无障碍。兴起于大城市的共享经济,如滴滴、摩拜等,在三线城市也在扩大。这缩小了中小城市和大城市的差距。
互联网的普及对中小城市及农村社会的影响还只是刚刚开始,未来的变化可能会更大,也许需要观察一些年,才能看出其所带来的深层次、革命性的影响。
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因为居民收入上升、国家鼓励购买汽车,汽车的销量近年剧增,三四线居民拥有汽车的家庭数量也不断增加,一到节假日,农村也成了停车场。
以公路为主的基础设施条件的改善也在迎合这样一个汽车大爆发时代的到来,这大大拉近了大城市和小城市、农村的便利。
对于一部分小城市局面来说,周末开车回到乡村生活似乎并非不可能,相反可能会越来越多。
因为非农业主产区的农业生产边缘化,完全依赖土地而生存的群体大大减少,农村的生态环境这几年在急剧的好转。农村的生活吸引力越来越大,田园式的生活也成为可能。
但同样,土地制度在阻碍这样的变革,因为严格的土地管理,尤其是宅基地的管理,使地农村的土地资源无法获得大量的资金投入,很多的重复建设和浪费,资源未得到有效利用。
土地制度变革动一发而牵全身,现在真的到了迎接城乡双向互动的新时期。
城乡一体化曾经是十几年前的热门词汇,那时中国正在免除农业税,中国经济还在享受加入wto而带来的出口红利驱动,农村普遍凋敝,城乡一体化的基础确实不够。
现在,这样的基础应该具备了,那么制度层面就应该鼓励大力鼓励这样的城乡互动。

资管时代,有人脉有渠道,其他都是浮云:handshake

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发表于 2017-10-13 14:36 | 显示全部楼层
互联网的普及对中小城市及农村社会的影响还只是刚刚开始,未来的变化可能会更大,也许需要观察一些年,才能看出其所带来的深层次、革命性的影响。

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发表于 2017-10-14 18:16 | 显示全部楼层
以往,我去客户那里最喜欢说的就是,希望客户能够在我银行开立账户,办理存款业务。但今天,我去拜访客户,必定会首先了解这家客户的基本经营情况,按照客户的实际情况设计银行服务方案,以此满足客户的需求。

还记得我与某电器公司合作的一段经历。1997年7月,我在翻看《北京晨报》时无意中发现了北京某电器公司的广告上面刊登了联系电话,于是马上打过去。一名姓孙的女士接电话后,要我联系公司黄总。就这样,我认识了黄总,一个非常精明的女士。由此便开始了与该电器公司的合作,谈判非常顺利,该公司需要银行承兑汇票,银行需要存款,一拍即合。

在为该公司开立银行承兑汇票时,银行要求一定比例保证金,其余部分敞口。6个月的银行承兑汇票,该公司一般在1个月就填满了全部敞口,并重新开立汇票,而一定票据额度可以撬动3倍左右存款,实在太好了!该公司高兴,票据可以满足其不断扩大的经营需要,银行也很高兴,存款天天都在上涨。直到今天我还很感谢这家公司,因为我在华夏银行工作期间的大部分存款都是该公司的存款。

我知道,客户愿意与我接触并不是我个人有什么过人之处,而是需要我背后的银行,我个人的价值依托于银行而存在,而银行的价值在于其经营信贷的天然优势。

熟悉银行产品方可安身立命

银行开拓业务,有人脉关系资源很重要,但是绝对不是没有关系就无法开拓业务了。保证客户经理真正可以安身立命的是银行产品,尤其是对公信贷产品,这点我深信不疑。

我于1997年进入华夏银行,在北京举目无亲,没有任何关系,但我坚信银行产品非常重要,只要熟悉银行业务、满足客户需要就会有较好的业绩。

进入银行后,我所做的第一件事就是翻看这家银行的领导讲话及印发的所有授信产品制度。研究领导讲话是为了熟悉这家银行的文化,我认为一个客户经理要想在这家银行生存下去,首先必须融入这个集体,熟悉这个机构的价值观,做人先于做事;熟悉银行的授信产品制度是为了可以尽快开展业务,保证开拓客户需要,为客户带来价值。

经过多年的积累,目前,我可以非常自信地说,我对商业银行的对公授信产品非常熟悉。

设计“量体裁衣”的方案而不是机械地推销标准化银行产品

授信产品应当根据客户的需要进行“量体裁衣”式的个性化设计。现代商业银行营销已经从单一标准化授信产品的提供,发展为根据企业采购、销售、经营管理等个性特点,将各类授信产品嵌入到企业产业链中,为企业设计个性化的金融服务方案,为客户提供切实的价值增值,在服务客户的同时达到获取银行经营利润的目标。

在营销过程中,不能总是等待客户主动向银行提出需求,应当启发客户的潜在需求,使客户了解到通过接受银行新产品和服务方案可以获得其还没有意识到的收益,解决尚未解决的困难。

一个信贷项目绝不仅仅是单一授信产品提供,而应当是一个整体方案,方案最大的好处在于将银行信贷产品嵌入客户的产业链,实现与客户经营需要的完整对接,而且银行清楚信贷资金的用途和授信的准确风险度。

客户经理应当记住:一个项目能否成功必须满足“开心、放心”两个原则。“开心”原则就是银行提供的授信服务方案必须使客户感觉得到了现实的利益,满足了其需要,客户愿意使用银行的产品;“放心”原则就是银行对借款人使用银行信贷资金用途很清楚,确信企业能到期还款,只有这样的项目才能成功。

贷款营销缺乏对贷款市场的深入调研分析,贷款营销的观念极其淡薄。许多银行虽然注重贷款营销,但是其营销观念有失偏颇,错把营销当推销,仅仅局限于广告、销售促进和公共宣传,以及为客户提供微笑服务、优美环境和友好气氛等浅层次的营销,而没把细分市场、产品创新、市场定位、营销控制等高层次的现代银行营销理念真正树立起来并付诸实施。

现代银行贷款营销应该包括广告宣传、微笑服务、细分市场、产品创新、市场定位、营销控制等一系列内容,不能简单地把贷款营销仅仅理解为改善服务态度、做点广告宣传、托关系拉客户等浅层次的促销活动。
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