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[热点] 楼市重大利空!开发商要断粮了

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精华

黄金长老

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

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居住地
北京市
职业
银监|证监|保监会
发表于 2018-2-2 11:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

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 01
  流拍!流拍!市场发生逆转
  最近的天气让人看不懂。
  这几天南方的朋友纷纷在朋友圈晒雪景,北京却成了特例,一点雪花的影子也没见着。
  北京不下雪的直接结果,就是催生了一批段子手。
  有人分析,北京为什么不下雪,可能有三个原因:第一,下雪指标开始摇号,还没有轮到北京;第二,外地的雪办不了进京证,也进不来;第三,下雪不属于首都核心功能,直接被疏散了。
  和天气同样让人看不懂的,还有土拍市场。虽然北京第一场雪还没见影,但土拍市场比下了雪还要冷。
  就在昨天,北京出让的3宗住宅地块其中之一,丰台区卢沟桥地块因无人报名流标。这已经是一个月内第3宗住宅地块流标了——5天前,北京四环边白盆窑两宗共有产权地块也是因为无企业报名流标。
  爱较真的张大伟数了数北京历年住宅地块的流标情况:2017年2宗,2015年1宗,2014年4宗,2013年1宗,2012年6宗,2011年13宗——除了11年流标数量较多,其他年份都是寥寥无几。可见,今年连续一个月流标3宗住宅地块的情况,实在罕见。
  地标流标同样也催生了一批段子手。有人说,北京的土拍地块患上流行性感冒,你流我也流;有人说,别再嫌弃北京房价高了,你买不起北京的房,开发商都买不起北京的地了。
  可3年前,相近的时间,相近的地点,明明还是热火朝天的情形啊。
  2015年1月7日,白盆窑的一个巨无霸地块被多家房企哄抢,经过了63轮激烈竞争,华润、首开、平安联合体最终以86.25亿夺得,一举刷新了北京总价地王的记录。
  3年前,任志强还在举臂高呼:“虽然从全国看,房企整体投资在下行;不过一线城市在回暖!”3年后,任志强的讲话则谨慎、担忧:“2018年房地产投资一定是下降;房地产开发面积会下降;房价下降的城市会越来越多。”
  3年时间,北京的楼市上演了一场奇幻的《冰与火之歌》,短短3年,到底发生了什么,让楼市陡然生变?
  02
  天价罚单之下,银行的好日子一去不返
  关于丰台区卢沟桥地块流拍的原因,小午朋友圈的两位大佬展开激烈的辩论。
  但是总结下来,大家的观点其实很一致:土地流拍主要是信贷大环境发生变化,开发商融资困难。钱袋子紧张了,拍地就要多掂量。
  众所周知,15年、16年全国楼市的上涨,起因于商业银行信贷的推动。市场上放出的大量资金不断被房地产行业吞噬,房价一路攀高。2016年底,央妈觉得这么玩太危险,开始踩刹车,去杠杆。
  之后,银监会对各类融资平台进行了严格监控。16年,12月22日,银监会发布了让银行、信托机构闻风丧胆的55号文,《关于规范银信类业务的通知》。《通知》再次重申,“不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域”。
  1月13日,银监会发布通知称将在全国范围内深化整治银行业乱象。其中,特别指出,违反房地产行业政策等银行业行为都将被列入重点整治。
  面对顶层的最高指示,一些银行依旧低估了监察力度和决心。原本以为,这次就是口头上说说,不会动真格的。但很快,心存侥幸的违规者就付出了巨大代价。
  银监会雷厉风行的对融资市场展开调查,并先后依法对违规的浦发银行开出4.62亿罚单,对邮储银行甘肃武威文昌路支行以及其他12家银行业金融机构开出2.95亿元罚单。
  银行哭了,信托业也没幸免。新年的第一个月还没过完,万向信托、厦门信托、山东信托、国通信托纷纷被地方银监局处罚,累计罚款达150万元。巨额罚款之下,当前严厉监管的态势可见一斑。
  回想往昔,资金链宽松之时,商业银行、信托机构财大气粗,漫天撒钱,赚了个盆满钵满,如今,这种好日子是一去不返了。
  03
  部分银行暂停开发贷,开发商的日子难过了!
  部分银行暂停开发贷的消息牵动人心。不仅开发商关注,地方政府关心,刚需、炒房者也分外关注。
  各方都有自己的利益考虑。
  开发商担心资金链紧张,被逼降房价;地方政府担心开发商压力大,土地流拍,收入受影响;刚需盼着开发商流动性出问题,房价降一点,起码涨不动;炒房者担心自己刚高位入的市,难道就面临账面亏损,还要承担资金成本?
  而银行又是怎么考虑的,是为了响应金融监管的要求,主动控制坏账、去杠杆,还是另有隐情?杠杆游戏觉得,很明显,部分银行暂停开发贷不仅仅是简单的内部风控。
  重点是,暂停开发贷会持续多久,还会有更多银行加入吗?如此才好说影响程度。
  1、开发商资金链紧张程度,可能比2017年大。除了部分银行暂停受理房地产行业新增授信、暂停房地产开发贷业务外,部分信托公司对地产融资也更趋审慎。
  实话实说,2017年开发商资金不算难过。一方面各类融资还不错,另一方面销售回款效率较高。根据央行日前发布的数据,2017年,房产开发贷款余额7万亿元,同比增长21.7%,增速比上年末高9.5个百分点。
  可以说,从银行融资角度而言,2017年开发商日子太好过了。现在收紧一点,难道不正常吗?要知道房子不是用来炒的,卖地按说不准用融资来的钱!
  2、开发商整体融资成本会提高。随着银行、信托对开发贷的收紧,开发商获得融资的渠道和总额,受到限制。未来,要获得紧缺资金,开发商就不会挑,愿意付出更高的资金成本。
  当然,前提是暂停多久,还有多少银行会加入暂停。但无论如何,只要有暂停发生,开发商获得融资的成本,就必然提高。相对银行,去哪找这么便宜的钱?信托、资管、民间借贷成本都是不低的。
  那么,接下来……
  3、部分城市、楼盘甩货可能加快,部分房子议价空间有望出现。房地产行业对资金需求极大,任何金融机构,别说银行了,收紧对开发商的融资,都会影响到开发商的资金链。
  在资金链紧张的情况下,最好的办法就是加快出货。而调控目前整体没松口,开发商要加紧出货,价格松动是不得已的办法。
  不过,开发商有大有小,融资渠道和办法、账上现金储备各有不同。如果调控不再加码,融资不再收紧,并不会逼迫每个开发商都甩货。
  4、可能倒下一些高杠杆中小开发商,房地产行业集中度进一步提高。这几年,有一个趋势越来越明显,房地产行业集中度在提高。经过这一波周期后,这一趋势更明显,做大几乎是生存的唯一办法。只有大了才不会倒。
  上一轮调控周期,部分小开发商倒下。杠杆游戏注意到,这一波调控虽然号称史上最严厉,但2017整体销售和价格并不差,倒下还没怎么出现,接下来呢?洗牌往往会发生。
  5、银行开发贷重视保障房、棚改、租赁房的偏好值得关注。注意,2017年,7万亿开发贷余额中,保障性住房开发贷款余额高达3.3万亿元,同比增长32.6%,比上年末低5.7个百分点,全年增加8203亿元。
  当然,增量占同期房产开发贷款的61.8%,比上年占比低51.7 个百分点(上年保障性住房开发贷款增量,占同期房产开发贷款增量的113.5%)。而出现这一变化,和基数可能有关,另外对棚改和租赁住房的融资新方向值得注意。
  2018年毕竟才刚刚开始,实话说银行手上的额度基本还没怎么用。能暂停多久?不必太悲观。你懂的。只是银行和上面对开发贷投向的偏好,确实会出现变化,这对开发商当然不是好事。
  6、暂停房贷,银行和所有金融机构都是赢家。无论什么原因,部分银行暂停开发贷,控制一下节奏,也让市场明白资金成本在提高。下一步无论银行,还是其他通道,提高利率,开发商都得接受。
  郭树清上任以来,对银行开出的罚单之多,不用杠杆游戏多说,各位杆友都是看到的。监管收紧、偏严这是大气候,起码也是当下不得已的重拳治标。否则,各类坏账蔓延、恶化,后果可想而知。
  比如,不久前曝出来的浦发银行成都分行通过1493家壳公司,腾挪775亿元贷款,最终形成不良资产近百亿元。虽然这起事件更多和矿产有关,但大家都明白,银行潜在的坏账还有多少,怎么才能出清?
  所以,收紧一下,对银行真的也是好事——可以整肃军纪、加强内部风控,还能提高下一步的放贷利率。
  7、地方政府、开发商和稳增长需求,都不允许开发贷暂停扩大化。客观讲,相对于控制需求方的贷款,收紧开发商贷款其实杀伤力更大。毕竟,迄今为止的调控,从来没有对刚需的房贷需求下过手。而购房者的按揭贷款,对于开发商来说拿到的是房屋的全款,也就是拿到了利润。
  而开发贷不同,这是开发商启动房屋开发的核心资金来源之一(除此之外还有其他融资方式,如发债、信托贷款等资管融资、民间借贷等)。换句话说,如果没有了开发贷,就没有了后面的事,连楼盘建设都没法正常启动,还奢谈赚钱?
  同样,开发商资金压力大了,开发和销售出现问题,也就没动力高价买地,流拍就会增加,甚至地价也稳不住。地方政府对此可不会答应。
  还有我国经济结构的调整、新旧动能转换,毕竟还没完成,稳增长需要房地产。因此,开发贷暂停倒不太可能扩大化。
  最后,再多说一句。其实很多人忽略了,部分银行除对开发商贷款暂停外,对地方政府平台公司、假PPP项目一样暂停。这是金融大环境收紧、去杠杆、控制地方政府隐性债务扩大化的组合拳。

THE END




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