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重磅!高官透露房地产税征收细节!

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黄金长老

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发表于 2018-3-8 13:49 | 显示全部楼层 |阅读模式

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开征房地产税,可以说毫无悬念,唯一的问题是如何征。

今天(3月7日)上午,在全国人大举行的新闻发布会上,财政部部长肖捷,副部长史耀斌、胡静林就“财税改革和财政工作”相关问题回答中外记者提问。

会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。
虽然相关法律草案还在起草之中,但通过相关表态,我们不难推测征收房地产税的可行路径及现实目的。

1、征收房地产税,不是为了降房价
财政部门相关人士谈到,房地产税作为一种世界通行的税种,其作用:
主要就是调节收入分配,特别是个人财富的集聚,来起到社会公平作用,同时筹集财政收入,用来满足政府能够提供公共服务的需求。
通过这段话不难看出,开征房地产税主要是为两大目的:一是调节收入分配,这也是所有税收的终极目的之一;二是为政府开辟新的税源。至于坊间一直期待的降房价,其实并不在政策的预期之内。

这里的大背景是,在大城市土地资源相对枯竭,房产交易进入存量房时代之后,土地财政空间日渐萎缩,为地方政府筹措新的税源就成为当务之急,房地产税正是最好的替代税种。
事实上,从政策放风到如今逐渐落地,从官方部门和相关学者,都未曾将房地产税与房价关联。房地产税降房价,很大程度上只是民间的自动脑补。
不管房地产税会不会降房价,至少它不在政策所要达到的一揽子目标当中。
2、或会按照按评估值征收
按照相关说法,根据国际惯例,对所有的工商业住房和个人住房,都会按照它的评估值来征税。
此前,财政部长在《人民日报》撰文时也曾表示:
对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
房地产税是持有税,换言之,凡是持有都要征税。但房价一直都在变动之中,按购房时原价进行征收并不公平,而按照实时的市场价格进行征收,则又面临波动巨大的问题。
所以,按照评估值征收就成为自然选择。所谓评估值,既不是购房时的原价,也不是当下市场正在交易的价格,而是考虑原价、市场价并有考虑具体区情而制定的价格标准。
虽然评估值由官方进行确定,但不要担心,按照过去的惯例,评估值一般都会低于市场价格。
3、不会对所有城市一刀切
房地产税的基本征收原则其实就是十二个字:立法先行、充分授权、分步推进。
其中,分步推进是要害,这意味着房地产税不会对所有城市一刀切,毕竟不同城市的区情不同,楼市的健康程度也不同,对房地产税的承受能力也不同。
所以,按照业界的推测,这一轮房价持续暴涨的一二线甚至三四线热门城市,可能都在首批推进之列;而部分人口流失严重、经济萎靡不振的地区,可能会暂缓推进。
此外,此番正在修改的根本大法,赋予地方更大立法自主权,其一部分用意也在于此:
设区的市的人民代表大会和它们的常务委员会,在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下,可以依照法律规定制定地方性法规,报本省、自治区人民代表大会常务委员会批准后施行。
所以,中小城市倒不必担心房地产税。当然,有人说,如果离开房地产税,中小城市地方政府靠什么开辟新税源?
这倒是一个问题,但更关键的地方在于,房地产税能收到手才是终极目的,如果地区经济增长乏力、人口持续流出、楼市充斥着风险,一旦贸然征税,楼市面临动荡,那么不仅房地产税收不回来,可能原来的土地财政也维持不下去,最终竹篮打水一场空。
所以,地方政府都很聪明且务实。即便他们很在意房地产税这块蜜糖,但也知道它同时也是毒药,如何选择,那就不言而喻。

4、也不会对所有房产一刀切

开征房地产税,只有一套房子的大可不必担心。
在总结国际经验时,财政部门有关负责人表示,

所有国家相关制度安排里,都有一些税收优惠,可以有一些扣除标准,或对一些困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。
首先,个税都有相应的免征额,提高个税起征点其实就是提高个税的免征额,房地产税也同样。一套二套乃至多套肯定有所区别,自住刚需与投资投机也完全不同,不可能一刀切进行征收。
其次,从楼市调控政策导向来看,目前各级部门的政策都是鼓励自住需求,抑制投机需求。换句话说,鼓励刚需,抑制投机,如果房地产税不分刚需和投机,那么也就失去根本的调节意义。
再次,在国外,多半都会设置一定的免征面积。2011年的上海房产税试点,也将人均60平方米作为免征限制,那么未来各地应该都会设置一定的免征面积,或者直接首套刚需住房免征,或者按照家庭每人免征一定面积,反正不会一刀切全部征收。
5、开征房地产税在技术上不再存在障碍
财政部门有关负责人表示,因为房地产税的税基确定比较复杂,需要建立完备的税收征管模式,才能使房地产税征得到、征得公平。
征收房地产税,看起来简单,其实背后涉及一系列复杂的制度安排和技术安排。

房地产税要想顺利征收,首先就是不动产统一登记,没有统一登记,对于房产的统一监管就无法进行;其次是住房信息要进行全国联网,没有全国联网,住房信息仍旧是散乱的;再次就是立法。
不动产统一登记,从2015年开始正式实施,到2016年底就已经在全国全面推开,统一的不动产证早已取代了原来的房屋产权证和土地使用权证;而全国住房信息联网,按国土部门的说法,不动产登记信息系统的全国联网有望今年正式投入到运营。
换句话说,征收房地产税,其实相关前置条件都已经初步具备。
6、70年产权问题仍需要解决
征收房地产税在技术上不存在太大问题,但在法理上仍旧有不少疑问,这其中最主要的就是70年土地使用权问题。
众所周知,住宅产权是无限期的,除非建筑寿命到期,否则谁也不能随意回收。然而,住宅之下的土地却不是无限期的,业主对于住宅拥有所有权,对于土地却只有20年到70年不等的使用权。
此前,温州一批20年土地使用权的房子到期,被要求补缴土地出让金,一石引发千层浪。后来,权威部门表态,住宅70年产权到期后可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。
显然,如果房屋70年使用权到期之后,仍要补缴土地出让金,那么再行征收房地产税就面临法理上的困难。
7、房地产税当避免重复征税
虽然“房地产税”看起来是个新税种,其实目前与房地产相关的税种并不少。

这其中,既有只对经营性房产征收的房产税,也有营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税等其他税种。税种繁多,而且交叉征税、重复征税。
如果再行开征房地产税,那么会不会造成重复征税?对此,财政部门有关负责人表示:
我们会合并整合相关的税种,会合理降低房地产在建设交易环节方面税费负担等,使我们设计的房地产税制度更合理、更公平。
减少建设交易方面的税费负担,这是利好。不过,另一个问题仍未解决。

8、缴了土地出让金,还要不要缴房产税?
在庞大的税收之外,还有更为庞大的土地出让金,这构成地方政府财政收入的主要来源。既然购房时已经缴纳了不菲的土地出让金,那么还要不要再行缴纳房地产税?
有人说,这两个一个是税,一个是土地租金,但无论性质和概念如何,负担是实实在在的。

显然,土地出让金与房地产税是有你无我的关系,两者共存,只会让问题越来越复杂。既然房地产税为地方开辟新的税源,那么土地财政就应该逐步退出。
那么在现实操作中,是否应该“新房新办法,老房老办法”?对于已经缴纳土地出让金的老房子,在开征房地产税时,应该予以一定程度的减免;对于新房,应当正式全面开征房地产税,而不再沿袭土地出让金的老路。
至于到底会选择哪一条道路,目前还没有明确说法。
9、几个结论
说几个结论:
其一,开征房地产税已经成为既成事实,但也不会半夜鸡叫。这需要立法审议,需要社会讨论,可能需要三到五年时间。
其二,开征房地产税肯定不会一刀切。对于一二线城市与三四线城市,对于一套房和二套房三套房,对于刚需自住和投资投机,可能都会区别对待。
其三,从政府层面来看,开征房地产税是为了开辟新的税源,而非降房价。影响房价的因素包括土地、人口、经济基本面等等,房地产税只是其中之一,能产生多大影响,还要看如何贯彻实施。

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发表于 2018-3-12 17:53 | 显示全部楼层
你好啊啊
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