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高杠杆炒房客正在爆仓的路上!

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青铜长老

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发表于 2018-3-13 17:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

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前言:信贷周期就是泡沫周期。宏观去杠杆、金融去杠杆、居民去杠杆的大背景下,高杠杆炒房客面临爆仓的危险。为什么呢?我来说说底层逻辑。

1、炒房客赚的什么钱?

这个例子,米筐投资之前不止一次的举过。

你有一套价值100万的房子,卖给了一个叫小王的年轻人。小王努力上进,把多年积蓄的30万,付给你作为首付,另外的70万哪来呢?银行贷款啊。这70万是银行放出的信贷、是银行的资产、也是小王的债务——他需要在30年内月月还款,清偿债务。

有什么问题吗?你拿到了100万,但其中的70万是银行的信贷、小王的债务。是的,小王的债务构成了你卖房收入的一部分。

如果觉得100万太少,那就把它当作京沪1000万的房子好了。如果觉得买二手房30%的首付与现实不符,那就提高50%好了。反正你要知道,业主卖房赚钱的一部分,来自于买房人承担的债务——也就是银行的信贷,除非是全款,但全款买房的很少啊。

是的,一个人的债务,就是另一个人的收入;银行放出了多少数额的贷款,理论上就有多少数额的钱成为某些人的收入(除非贷款人拿到贷款后,放在自己账户上不花);银行放出了多少数额的贷款,市场就凭空增加多少数额的货币。

炒房客赚的什么钱?很大一部分是接盘侠的债务。

炒房的过程就是寻找接盘侠的过程。
炒房的过程就是寻找债务人的过程。
炒房的过程就是赚银行贷款的过程。

2、高房价如何形成的?

很多人总是疑虑:京沪1000万的房子,为什么月租金还不到1.5万?1.5%的收益率还没有余额宝赚的多,这么低的回报率炒房咋赚钱?

呵呵。估计没有几个炒房客是赚房租的,都是赚房价的差额——600万买入,1000万卖出,赚其中的400万差价啊。可即使京沪深这样的一线城市,能拿出1000万现金全款买房的估计也没有几个吧?

很奇怪吗?上文已经讲了啊,没有1000万现金没有问题,可以银行贷款啊。贷不了1000万,可以贷个700万啊,再不行贷个500万、400万也成啊。价值1000万的房产中,有一部分是由银行信贷支撑的、是由买房人可承担的债务支撑的。

1000万的房子并不是实打实的,高房价是因为银行信贷,而不是因为买房人收入高、储蓄多。可没有信贷参与的房租就不同了,这支付的可是真金白银。一个人不可能把收入的全部上交房租,但可以30年的偿还期去借一大笔钱,这也就是大城市房价高、而房租的低的原因。

房租反映的是百姓收入情况。房价反映的是银行信贷情况。

很多人说,高房价是货币放水的结果,不严谨,准确的说互为因果。

记住:贷款就是印钱,放贷就是放水。购房款中,因为贷款占的比重高才造就了高房价。一栋栋房子就一台台印钞机,而作为贷款人的你就是操作工啊。

3、信贷是人为控制的

现在的钱是什么?专业术语叫主权纯信用货币。

它既不是金银、也不是根据金银数量发行的代金券,就是国家印制的一张张花花绿绿的纸——随着无现金社会的到来,这张纸也可以省略了,就是电脑上一个个数字符号。

是的,信贷是人为控制的。这里的人,指的是央行、商业银行、企业、居民——央行代表政府向商业银行下发指令,商业银行接到指令后再具体执行,决定向企业/居民贷不贷款、贷多少、贷款难易程度……

2008年-2009年、2015年-2016年,钱便宜、好贷款、额度高,而最近中信银行决定北京房抵消费贷上限200万。前者是信贷宽松、后者是信贷紧缩,好不好贷、贷多少、利率多少,全是人为控制的啊。

炒房客赚的什么钱?接盘侠的债务啊。债务就是信贷,信贷却可松可紧、可大可小、可多可少、可增可减。

信贷周期就是泡沫周期。
信贷周期就是楼市周期。
信贷周期就是炒房周期。

现在呢?去杠杆啊。宏观去杠杆、金融去杠杆、居民去杠杆……啥是去杠杆?就是紧缩信贷、减少债务、让贷款变难。

接盘侠负债的难度大了,接盘侠负债的金额少了,赚接盘侠负债的炒房客还怎么赚大钱、赚超额利润呢?炒房客博的就是一个泡沫,泡沫就是财富的转移:可以转移别人的财富,也可以增加别人的债务。可这两项当下都悲观。

那炒房客死在哪呢?

4、炒房客死在现金流

不加杠杠的投资不是好投资,不加杠杆的炒房客不是好炒房客,负债、贷款、加杠杆的核心关键点是什么?米筐投资之前多次强调过,是现金流。现金流是让杠杆坚固不断裂的能量之源。

如果现金流是由工资、提成、奖金、租金、兼职等确定性收入构成,则影响不大。若是由房抵贷、信用贷、信用卡、网贷等贷款资金构成,则杠杆脆裂的可能性就极大。

首先是政府严禁各种信贷资金流入楼市,其次信贷紧缩期贷款总量额度受限制,再次资金的成本也在上升啊。

高杠杆炒房客必将难捱过这波周期之冬。原因再重复一次:

信贷收缩压制了房价的涨幅。
信贷收缩限制了资金的获得。
信贷收缩抬升了杠杆的成本。

有人不服:大神/大V们都靠这些操作成功了啊。可时移世易,环境不同了。低级的学习是学别人的具体操作手法,高级的学习是学别人的思考逻辑和背后规律。

从来都是闷声发大财,从没满盘皆赢人人赚钱。

当大神/大V们,把这种以贷养贷的路子按照市场价格出售倾囊相授时,也是路子到头、穷途末路的时候了。大神/大V们已不再赚炒房的钱,而是在赚授课的钱,就像美国西部淘金热中,有一批人赚得不是淘金的钱,而是淘金客的钱一样。

那筹更高成本的资金维持住现金流,拖延到下一个泡沫周期来临不就成了吗?

可下一轮楼市泡沫周期何时来呢?

5、泡沫周期何时再来?

要回答这个问题,我们先回顾下近十年楼市的泡沫轨迹。

2007年是楼价周期的一个波峰,那一年楼市强力调控,随后楼价趋缓、以致下跌,当时跌幅较深的深圳出现了部分房贷断供的情况。感谢美国2008年次贷危机,为力挽狂澜、刺激经济、对冲外贸下滑的影响(当时出口是中国经济最强大的动力引擎),政府推出了四万亿刺激计划、十大产业振兴计划等,由此进入信贷宽松期、楼市泡沫期。

2009年开始,全国楼市高歌猛进,进入2010下半年,新一轮楼市调控徐徐开启,房价继续上涨直至新一轮周期的波峰——2013年,楼市严厉调控的影响力充分显现。之后就进入了2014年、2015年的楼市萧条期,当时连万科都说楼市告别黄金时代、进入了白银时代。

跟随楼市下行的是中国经济的一路下行,于是中央在2015年底的财经会议上提出了“去库存”,2016年5月的人民日报刊发了《开局首季问大势》,预判中国经济增长将是L型走势。于是,新一轮的信贷宽松期潮涌而至,也就是我们看到的2016年房价的暴涨。

周期循环如此:2007年波峰—2008年波谷——经济刺激信贷宽松——2013年新一轮波峰——2015年再次波谷——经济刺激信贷宽松——2017年初的又一轮波峰。

于是,我们得出了一个错觉:信贷每三、五年就会宽松一次。

真实的逻辑是:每一次经济下行、需要刺激时才会信贷宽松!

谁能保证三、五年后经济会萧条?

谁能保证三、五年后出现黑天鹅?

你是否看到中国经济结构在调整?去产能在稳步进行?供给侧改革有重大进展?新经济发展如火如荼?消费升级在推进?

如此,那又怎么能确定三、五年后一定会有新一轮信贷刺激呢?

下一轮楼市泡沫周期何时来临?没人知道。

只是,这轮高杠杆炒房客似乎已在爆仓的路上。

现在过的每一天,都是余生中最年轻的一天

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发表于 2018-3-14 14:05 | 显示全部楼层
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