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9月北京楼市:从冷市中闯出的热盘

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精华

青铜长老

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居住地
上海市
职业
担保业|民间金融
发表于 2019-10-8 13:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

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今年的70大庆,让北京这一国际都市备受世界瞩目,夜晚的烟火晚会,更是将这一盛世推升至极致,一片热闹喜庆的场面;
但在另一边,北京楼市的行情却依然冰冷如初,且有每况愈下之势。
尤其当9月份新房交易数据出炉后,几乎判定“银十”变“铁十”,彻底没了气焰。让人踟蹰。
那么9月市场行情传递给了我们什么信息,当下北京买房有什么规律?哪些楼盘又值得我们去关注?这些都是本文需要解答的问题。
1
9月行情
我们先来看北京9月新房市场行情。
(数据来源:地产营销人)
数据显示,2019年9月份,北京市商品房新增供应7387套,环比上月上涨62%,涨幅惊人。要知道,8月新房库存才新增了4350套,这相当于多了一半的增量。
究其缘由,是因为开发商们都在赌金九银十的行情。“9-10月份是今年卖房最好也是最后的时间段”,这点大家基本达成了共识。其次是受10月小长假影响。开盘时间尽量推至10月前,方便小长假做营销冲量。
然而,市场供给增多了,成交却没起来。
数据显示,北京9月新房成交4524套,环比上月继续下降达17%。成交均价却不减反增,为47947元/㎡,环比上涨5%。
供给增多成交下滑,这一增一减,进一步拉大库存,利空整体房价。
北京楼市7月之后连续2月成交量下滑,而均价未降。说明当下北京的行情已处于高位横盘的态势。这也从侧面表现出一个现象——绝大多数开发商还在和市场做博弈,死守房价。大家都知道,现阶段只要打折下调售价,那么就相当于泄洪之举,会让购房者的观望情绪继续加重,市场更冷。
记得,房价越降买的人越少,“不买跌“的情绪会更加严重。这就是2008年万科带头降价打折抛盘,结果被同行批斗,王石去珠峰面壁思过的原因。
当然凡事都有利弊,行情越差越有利于刚需购房者,选择空间会更大一些。当然空间大小也和地段有直接关系。这个体现在成交结构中。
2
成交几何
接下来我们来观察新房成交的具体情况,主要研究住宅市场(普宅+别墅)。
数据统计,北京住宅9月份成交了2828套,环比下降10%;成交均价59009元/㎡,环比上涨11%。其中:
别墅成交329套,环比上涨1%;
均价在7万/㎡以上豪宅成交493套,环比下降4%;
均价在7万/㎡以内普宅成交2006套,环比下降15%;
你会发现,类型不同的住宅成交趋势出现分化趋势,其中别墅上涨1%,豪宅下降4%,普宅下降15%,说明购房需求集中在高端、改善类住房,刚需类住房需求反而在不断减少。
当然这也离不开北京的改善类新房的稀缺性。如果拿7万/㎡的价格作为豪宅和普宅的分割线,那么“城内”的新房基本都是豪宅;而“城外”的豪宅就一定是改善房,改善房对于北京来说一直都是病痛。
而普宅则不同,量大,且分布在城外的各个区域,其中大兴占主流,其次是房山、昌平、门头沟等地。是”一般商品“,所以受行情影响最厉害。
综上所述,北京房地产价值首先受地域影响,简单来说四环内的房子涨幅和抗跌性都很强,其次品质改善类住宅是未来的价值核心,也是北京购房投资的优质标的物。
3
热盘实评
最后我们再看9月新盘成交排行,哪些地段和楼盘是我们需要关注的。
(数据来源:地产营销人)
在前十名中,「北京壹号院」豪宅以70套,28.33亿的成交位列榜首。北京壹号院地段无敌,东朝阳公园,西人工湖公园,和三里屯直线距离1.5公里,相当于三里屯周边的绝版新盘。网上报价4室2厅户型房价5916万,首付2300万。一个月卖了70套,不得不佩服北京高端群体的购买力。
其次位居第二的是「泰禾金府大院」,位于北京南四环新宫站南行800米。地段还可以,主要的卖点是品质。整体设计复古中式,玩的一手皇家贵族风,无论园林设计还是建筑工艺都很独到。可以说,这种改善盘在北京很少见到,更别说是南城。所以同样吸引了一大批高端改善客群。但户型说实话差了些,并没有和设计搭上,如果有「中海望京府」的户型,此盘在南城绝无对手。
在9月榜单中,成交达到100套以上的,除了「泰禾金府大院」就属「西城天铸」了。如果把金府大院的别墅成交部分剥离出去,那么9月成交套数最多的,卖的最好的应该当属「西城天铸」。
西城天铸是限竞房,而且位置在西南三环,挨着丽泽商务区,限价7.7万/㎡,而隔壁广安门板块二手房均价9.6万,有天然价差,买到即赚到,所以不管品质如何基本处于无房可售的状态。不过同样因为限价,西城天铸感觉得不了多少油水,所以开盘一直对外以捆绑仓储进行销售,如果不自愿购买仓储,就会失去排号资格,典型的欺负消费者。前几天还被北京市住建委点名批评了。除此之外,西城天铸的户型实在差劲,“哑铃户型”+“手枪户型”,媒体评论,在这个地段上造出这样的房子,简直暴敛天物。
接下来就属于成交的第二梯队了。未来金茂府,中海寰宇天下都是年度类畅销盘,其中未来金茂府属于金茂高端产品系,营销做的好,缺点是在北七家,着实有些远,未来科技城要等很长时间。在同等价位上,性价比一般,800万的三居还不如同是孙河墅区的天瑞宸章(后面有提到)。
中海寰宇天下能成为销冠盘的原因也是因为地理位置,在西城外溢板块的石景山区域,6.2万/㎡的价格,性价比突出,成为周边刚需客群的首选。
排名第7的是华润未来城市。这个盘卖的火热出乎我的意料。此盘位置远,接近北6环,但价格不便宜,6.1万/㎡。缺点有两个,一是楼间距比较窄,容积率3.5,很拥挤,自然户型一般。二是,商住混合型小区,未来居住氛围会大打折扣。三是过度依赖未来科技城概念,在性价比上都不及亦庄。能卖出这个数字算是奇迹,不推荐大家购买。
第8名是京投发展公园悦府,公园悦府卖的好是因为是地铁房,而且是清华附中附小的学区房,交通学区加持,自然不缺买单者。但其缺点也很鲜明,楼盘地铁上盖,终年噪音问候,地基地下中空,地铁停车库自然风水不太好。按照前6栋已交房的业主来看,得房率低,房屋出现过漏水现象,墙皮掉落过,品质有待商榷。
第9名是佑安府,属于高端豪宅。位置比泰禾金府大院更好,目前大平层已清盘,能否买得到看关系了。但也有缺点,高低配社区,住宅整体容积率3.6,密密麻麻有些拥挤,而且丰台并没有好的学校。所以除了对位置有严苛要求,这个价格买在这里性价比不高。
第10名是天瑞宸章,9月唯一一个入围排行榜的孙河板块新盘。富人区,周边环境不错,离地铁和高速都很近,低密住宅。主力户型是293 ㎡,去看了样板间设计蛮合理。小区容积率挺小,楼盘间距较大,采光较好。因为限价,所以房价相对周边有一定的优势。和中海望京府的格调有些像。
最后总结一下。
朝阳、海淀、丰台、昌平依然是主力成交区,受行情影响较小。换言之,北京成交下滑,主要是因为大兴、房山、平谷、延庆、顺义等距离相对较远地区的新盘成交不畅所导致。
现阶段,北京4环以内的新房依然很抢手,尤其是和周边二手房倒挂的新房可以去积极排号,当然要把户型、容积率、学区等因素考虑进去。房子不便宜,住起来一定要舒服。如果资金充裕,有改善需求,高品质楼盘价格不会打折,不用考虑周期因素。
但如果你想寻求价格相对较低的上车刚需盘,就不用赶时间,看今年年底的行情,10月以后市场会更冷,会大批量的降价盘出现,届时找一个挨着地铁的打折盘,或者在内城淘二手房笋盘,都是很好的选择。

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